Общая парковка с использованием современных технологий предлагает решения для оптимальной эксплуатации зданий

Проектирование парковки под коммерческую недвижимость всегда было проблемой для застройщиков, но сегодня этот вопрос еще более актуален. Почему?

Во-первых, никто не знает, как будут развиваться потребности в парковке, особенно для коммерческих офисных помещений. С одной стороны, наблюдается уплотнение рабочего пространства, влекущее за собой уменьшение выделенного на одного сотрудника парковочного места. Согласно исследованию Cushman & Wakefield, средний показатель по стране в 2018 году составлял 194 квадратных фута на одного работника, и по сравнению с 2009 годом он уменьшился на 8,3%. Данный факт говорит о дефиците пространства под личный транспорт, вызванном увеличением рабочих мест в организациях. 

Еще меньше места

Тем не менее, нынешние тенденции указывают на то, что потребности в парковке будут еще уменьшены.

Альтернативные способы передвижения, такие как общественный транспорт, велосипеды и скутеры, а также сервисы совместного планирования поездок, такие как Uber, Lyft и Zipcar, делают ненужным приобретение автомобиля. Особенно для молодых людей, только начинающих работать. Возможно, в офис приходит больше людей, но при этом далеко не все приезжают сюда на своих личных машинах. Следовательно, потребность в парковочном месте уменьшается.

Еще более масштабной и значительной тенденцией, которая радикально меняет потребности парковки, является автомобиль без водителя. Если транспортное средство может отвезти пассажира в офис и припарковаться в районе, где недвижимость стоит недорого, то парковка на рабочем месте практически не требуется. Недвижимость премиум-класса избавится от дефицита парковочного пространства, в то время как на менее дорогой недвижимости будут размещаться беспилотные автомобили, доставляющие своих пассажиров туда, куда они хотят.

Что могут сделать разработчики?

Эти тенденции, наряду с муниципальными требованиями и правилами, ставят разработчиков в тупик. В некоторых населенных пунктах по-прежнему требуется минимальное количество парковок, а в других наоборот – максимальное. В редких случаях, например, рядом с основными скоростными железнодорожными станциями Атланты, постановлением местного правительства парковка и вовсе запрещена, а количество независимых парковок определяется исключительно спросом арендаторов.

Огромные затраты на строительство парковки создали еще одну неприятную проблему для компаний-разработчиков. Согласно недавнему отчету консалтинговой фирмы Rider Levett Bucknall, стоимость структурированной парковки может составлять 25 000 долларов за место или даже более, поэтому поиск способа сократить эти расходы стал критически важным. Если такие высокие затраты не могут привести к какому-либо возврату денежных вложений, поскольку парковочные места вообще не выгодны, и структура парковки не может быть преобразована под другой вид эксплуатации, возникает опасность слишком больших расходов на часть проекта, имеющую по факту минимальную полезность. Это становится еще большей угрозой для разработчика.

Совместное использование парковки

Чтобы решить эту проблему, разработчики могут рассмотреть возможность совместной парковки со смежным использованием. Этот метод заключается в том, чтобы офис делил парковочную площадку с другим арендатором, которому не нужны места для автомобилей в течение рабочего дня, но нужны с позднего вечера до раннего утра и в выходные дни. Примерами такого использования коммерческой недвижимости, с установкой неконфликтного графика занятости мест под личный транспорт могут служить парковки, разделенные офисом, например, с отелем, многоквартирным домом, ночным кафе или церковью.

Как правило, пространство распределяется следующим образом: некоторая часть отводится для сотрудников офиса, другая часть выделяется для другого пользователя (например, под многоквартирный дом), а третья часть является общей для всех. Эта третья часть предназначена для удовлетворения пикового спроса со стороны каждого арендатора, в результате предоставляя достаточно общих площадей для размещения всех, кому нужно парковаться.

Конечно, и с таким типом парковки возможны проблемы, особенно, если графики занятости накладываются друг на друга. Например, в то время как офисная парковка, как правило, востребована с 8:00 до 18:00, она может не использоваться таким образом повсеместно, и отбуксировать автомобиль любого офисного работника, который задержался после 18:00 нельзя. Что же касается жителя квартиры, то ему, как правило, парковочное место может понадобиться с 6 вечера до 8 утра, но и это далеко не всегда так.

Технологическое решение

Технология может облегчить работу совместной парковки с помощью датчиков или счетчиков. Счетчики обычно используются либо у въездных ворот на парковочную площадку, либо у ограничительных ворот, расположенных внутри парковочной площадки и обозначающих зарезервированные зоны. Техническое обеспечение может дать общее представление о доступности парковки для конкретных пользователей, но не обязательно точно определяет местоположение открытых пространств.

Отдельные датчики, установленные на каждом парковочном месте, хотя обычно и являются более дорогой альтернативой, могут точно подсчитать, сколько парковочных мест открыто в любое время, определить местоположение этих мест, а затем вывести данные на электронное табло. Это помогает пользователям парковки еще на парковочной палубе увидеть, где они могут разместить свой автомобиль. Такие датчики, как правило, используются в смешанных разработках с высокими потребностями в парковке в разное время и в больших общественных парковках, например, в аэропортах или на крупных железнодорожных транзитных станциях.

По мере того, как технологии будут развиваться, а стоимость на них будет снижаться, такие датчики смогут использовать и частные разработчики. А значит, проблема парковки уже не будет стоять настолько остро.