Недавние изменения на рынке делают больший акцент на преобразовании старых зданий в новые виды использования, практику, также известную как адаптивное повторное использование или перепрофилирование.

Сообщества теперь видят ценность в сохранении исторического характера своих районов, в то время как экономия средств, которая может быть получена от повторного использования существующих зданий, также имеет большую привлекательность.

Это справедливо даже для высокотехнологичных программ, таких как лаборатории наук о жизни; на самом деле, сейчас есть несколько примеров лабораторий, которые были успешно вставлены в старый фонд зданий.

Вот как меняется практика повторного использования.

01. Перепрофилирование становится более быстрым и экономически эффективным решением, чем новое строительство, особенно в густонаселенных городских районах.

Хотя сложная и зачастую грязная работа по перепрофилированию когда-то считалась дорогостоящей обузой, сейчас рынок показывает, что это гораздо более эффективно с точки зрения затрат времени и средств, чем начинать все с нуля.

«В городской среде снести здание и построить на его месте другое — время и деньги будут астрономическими», — говорит Мэтью Мэлоун, старший вице-президент по биологическим наукам в нью-йоркской девелоперской компании Taconic Partners.

Дочерняя компания Taconic Elevate Research Properties сосредоточена исключительно на развитии биологических наук. Недавние проекты компании по перепрофилированию включают West End Labs в Верхнем Вест-Сайде, Iron Horse Labs в Верхнем Ист-Сайде и Hudson Research Center, бывший перерабатывающий завод Warner Brothers, превращенный в лабораторию биологических наук и офисное помещение в Мидтауне на Манхэттене. В последнем проекте Мэлоун говорит, что перепрофилирование существующего здания сэкономило Taconic от 18 месяцев до двух лет по срокам проекта. Он отмечает, что процесс может быть сложным, но с правильными партнерами он того стоит. «Нужно идти с широко открытыми глазами. Каждое здание уникально».

02. Повторное использование старых зданий больше не означает отказ от гибкости или новизны.

Старая механика, тяжелые колонные сетки и фиксированная высота потолков исторических зданий могут усложнить внедрение новых вариантов использования, особенно если это лаборатория биологических наук, требующая надежных механических систем.

Но опытные дизайнеры могут разрабатывать решения для вставки даже самых высокотехнологичных программ в существующие оболочки.

В Innolabs, пространстве для компаний в Квинсе, Нью-Йорк, архитекторы добавили около 120 000 квадратных футов гибкого пространства к существующему зданию. Пассажирские лифты были перемещены в новую конструкцию, что позволило спланировать центральные этажи оригинального здания как варианты аренды для одного, двух и трех арендаторов. Внутренние стены можно смещать, чтобы адаптировать пространства к индивидуальным потребностям арендаторов, а механические шахты распределены по напольным плитам для повышения будущей гибкости.

«Мы синтезировали новые компоненты со старыми и создали нечто, что работает как эстетически, так и функционально», — говорит Эд Джарам, старший директор King Street Properties, которая разработала Innolabs. «Гибкость между различными стилями и размерами арендаторов является ключевой».

03. Пространства вокруг существующих зданий повышают гибкость и вовлекают сообщество.

Перепрофилирование обычно связано с самими зданиями, но пространства вокруг них также предоставляют возможности.

В Davis Square Plaza в Сомервилле, штат Массачусетс, переоборудование исторических зданий в многофункциональный комплекс лабораторий по естественным наукам и розничной торговли превращает малоиспользуемую площадь в яркое общественное пространство.

В дизайне представлены новые деревья, фактурное мощение, городская мебель и элегантное освещение, которые сделают ранее бесплодный участок между двумя зданиями местом, где встречаются соседи и собирается сообщество.

«У него был весь потенциал, чтобы стать городской площадью с идеальными пропорциями и в районе, который действительно нуждался в общественной активации», — говорит бостонский архитектор и городской дизайнер Райан Курлбаум. Такие усилия по гражданскому строительству, отмечает Курлбаум, хотят практически все арендаторы, не говоря уже о соседях. «Мы получаем отличные отзывы о таких типах пространств по всем направлениям», — говорит он.

04. Старые пригородные офисные комплексы, которые обычно считаются устаревшими, изобилуют возможностями для визионеров.

Пригородные офисные парки уже некоторое время находятся в упадке, но теперь маятник начинает качаться в их сторону. Опытные застройщики воспользовались возможностями повторно использовать эти часто бездействующие объекты.

Недавняя реконструкция Boston Properties 191 Spring Street в Лексингтоне, штат Массачусетс, является показательным примером. Стратегия перепрофилирования застройщика включала обновление здания, а также привнесение немного городской динамики в его окрестности: дизайнеры заменили фасад старого здания новой стеклянной навесной стеной, которая пропускает больше дневного света, но оставили несущие бетонные стены здания открытыми внутри, создавая текстуру и разнообразие.

Они также добавили новую террасу на крыше, с которой открывается вид на город над кронами деревьев, и переосмыслили ландшафт как привлекательное место, которое стало популярным местом тусовки. «Чувство места, чувство общности имеют решающее значение», — делятся Boston Properties. «Это гораздо большее искусство, чем наука, но вы должны выяснить, какое сочетание вариантов использования позволит этого достичь».

05. Повторное использование открывает путь к декарбонизации и отлично смотрится в отчете ESG.

В отчете за 2022 год McKinsey называет декарбонизацию активов и портфелей недвижимости одним из трех действий, необходимых для процветания в эпоху изменения климата. (Два других — это учет климатических рисков при оценке активов и портфелей, а также создание новых источников стоимости и доходов с помощью таких мер, как локальная выработка и хранение энергии.)

Декарбонизация также помогает застройщикам усилить свои усилия в области ESG (экология, общество и управление), что становится все более важным для инвесторов. Повторное использование дает толчок на пути к декарбонизированной застроенной среде.

Во-первых, повторное использование существующей конструкции снижает воплощенный углерод из новых строительных материалов. Во-вторых, экономия времени и средств, связанная с этим, может быть реинвестирована в высокоустойчивые механические, осветительные, сантехнические и другие системы, чтобы привести проект в соответствие с текущими стандартами производительности. Например, лаборатории в Davis Square Plaza стремятся получить сертификацию LEED Platinum, в то время как Innolabs и 191 Spring — обе LEED Gold. Эти рейтинги частично являются результатом повторного использования, частично — результатом новых энергоэффективных технологий.

«Самым большим недостатком перепрофилирования является то, что сами здания не были построены с той же энергоэффективностью, что и современная инфраструктура», — говорит Мэлоун. «То, что мы делаем, — это внедряем новые системы, такие как воздушные тепловые насосы, которые устраняют негативную стигму из уравнения о том, что модернизации не могут работать. Повторное использование существующего здания экономит больше ресурсов, чем любые другие способы строительства. С ним уже связано улавливание углерода, потому что вам не нужно внедрять новые материалы».

«Повторное использование существующего здания экономит больше ресурсов, чем любой другой способ строительства. Оно уже подразумевает улавливание углерода, поскольку вам не нужно вводить новые материалы».

Мэтью Мэлоун, старший вице-президент по биологическим наукам, Taconic Partners