Ликбез

Как небоскребы могут сохранить город

перевод публикации Эдварда Глейзера для издания The Atlantic

Помимо того, что города становятся более доступными и интересными в архитектуре, высокие здания более экологичны, чем разрастающиеся горизонтально малоэтажные, и они способствуют развитию социального капитала и творчества. Тем не менее, некоторые градостроители и консерваторы, похоже, испытывают неустранимый страх перед высотами, что способствует ограничениям в высоте зданий. От Нью-Йорка до Парижа и Мумбаи, есть мощный толчок для наращивания высоты.

Ранние застройщики правильно понимали, что города могут связывать человечество. Но Бог, согласно писанию, наказал их за монументализацию земной, а не небесной, славы. На протяжении более 2000 лет западные строители города восприняли это предупреждение буквально, и самые высокие сооружения, которые возводились, были типичными церковными шпилями. Согласно книге бытия строители Вавилона объявили: «Пойдем, построим нам город и башню с вершиной до небес. И давайте сделаем имя себе, чтобы мы не рассеялись по лицу всей земли».

В позднем средневековье центр по производству шерсти в Брюгге стал одним из первых мест, где светское сооружение, 354-метровая колокольня, построенная для того, чтобы отмечать свои профессиональные фабричные праздники, возвышалась над соседними церквями. Но в других местах прошло еще четыре или пять столетий, чтобы светские структуры превзошли религиозные. С первым 281-футовым шпилем, Нью-Йоркский мир, следует рассматривать как истинное начало нерелигиозного 20-го века. Почти в то же время Париж отпраздновал свое растущее богатство, установив 1000-футовую Эйфелеву башню, которая была на 700 футов выше Собора Нотр-Дам.

Башня в Вавилоне, представляла своеобразный символ силы и способ обеспечить больше места на фиксированном количестве земли. Колокольня Троицкой церкви и башня Гюстава Эйфеля не обеспечили полезного пространства. Это были огромные памятники Богу и французской технике, соответственно. На протяжении веков все более высокие здания позволяли собирать все больше людей на акре земли. Но до 19-го века движение вверх было умеренной эволюцией, в которой двухэтажные здания постепенно заменялись четырьмя и шестиэтажными зданиями.

До XIX века высоты были ограничены стоимостью строительства и лимитами нашего стремления подняться по лестнице. Церковные шпили и колокольни могли пронзить небеса, но только потому, что они были узкими, и немногие люди, кроме случайного звонаря, должны были подняться на них.Высокие здания стали возможны в XIX веке, когда американские новаторы решили две проблемы безопасного перемещения людей вверх и вниз и создания высоких зданий без чрезвычайно толстых нижних стен.

Считается, что Архимед построил лифт ещё 2200 лет назад. Говорят, что у Людовика XV был личный лифт, установленный в Версале, чтобы он мог посещать свою любовницу. Но до того, как лифт мог стать массовым приспособлением, ему требовался постоянный источник энергии, и он должен был быть в безопасности. Мэтью Боултон и Джеймс Уотт обеспечили ранние паровые двигатели, используемые для питания промышленных лифтов, которые либо были подняты канатами, либо подталкивались гидравлически. Так как двигатели улучшились, скорость и мощность лифтов позволили вытаскивать уголь из шахт.

Но люди все еще опасались путешествовать на большие расстояния вверх на машине, которая могла легко сломаться и упасть вниз. Отис, возившись на лесопилке в Йонкерсе, исключил опасность в вертикальном перемещении. Он изобрел тормоз безопасности и представил его в 1854 году на Нью-Йоркской выставке Crystal Palace. Он сам поднялся на платформу, а затем, резко, топориком разорвал подвесную веревку. Платформа немного упала, а затем остановилась, когда включился предохранительный тормоз.

Tribune Tower в Нью-Йорке
St Pancras Railway Station

Изобретение Отиса стало сенсацией. В 1870-х годах оно позволило создать такие структуры, как Tribune Building в Нью-Йорке, построенное Ричардом Моррисом Хантом.

А также в Лондоне станцию Сент-Панкрас, достигающую 269 футов, которая в то время была выше, чем здание Tribune.

Но крестообразный вид святого Панкраса намекает на основную проблему здания. В нем отсутствует критический снижающий стоимость ингредиент современного небоскреба: несущий стальной скелет. Традиционные здания, такие как St. Pancras или Tribune Building, нуждались в чрезвычайно сильных нижних стенах, чтобы поддержать их вес. Чем выше здание, тем толще его нижние стены должны были быть, и это стоило непомерных расходов.

Нагрузочный стальной каркас, который в значительной степени определяет небоскреб, применяет те же инженерные принципы, которые используются при строительстве домов типа balloon-frame, что уменьшало затраты на строительство во всей сельской Америке 19-го века.

В шарообразном каркасном доме используется легкий скелет из стандартизированных досок для поддержки его веса. Стены по существу висели на раме, как занавес. Небоскребы также сохраняют свой вес на каркасе скелета, но в этом случае рама сделана из стали, которая стала более доступной в конце 19 века.

Оживленная архитектурная дискуссия о том, кто изобрел небоскреб, констатирует тот факт, что небоскреб, как и большинство других даров города, не рождался в социальном вакууме и не создавался совершенным сразу. 138-футовый дом страхования Уильяма Ле Барона Дженни, построенного в Чикаго в 1885 году, часто считается первым истинным небоскребом. Но небоскреб Дженни не имел полного стального скелета. У него просто две стены, усиленные железом.

 

Здание страховой компании в Чикаго (1883-1885)

Другие высотные здания в Чикаго, такие как здание Монтаук, спроектированное Даниэлем Бернем и Джоном Рутом и построенное двумя годами ранее, уже использовали стальную арматуру. Промышленные сооружения, такие как McCullough Shot и Lead Tower в Нью-Йорке и док-станция Св. Уэна под Парижем, использовали балки железа десятилетиями раньше.

Прото-небоскреб Дженни был «лоскутным одеялом», которое он сшивал собственными нововведениями и идеями, которые витали в воздухе Чикаго, городе, богатом в то время архитекторами. Другие строители, такие как Бернхэм и Корт, их архитекторы Джордж Фуллер и Луи Салливан, бывшие ученики Дженни, затем развили эту идею.

 

Великий прорыв Салливана произошел в 1891 году, когда он воздвиг здание Уэйнрайт в Сент-Луисе, — небоскреб, свободный от чрезмерной декоративной кладки. В то время как здание Дженни напоминает архитектуру викторианской эпохи, здание Уэйнрайт указывает путь к модернистским башням, которые теперь определяют так много городских горизонтов.

Луи Салливан
Фрэнк Ллойд Райт

В романе «The Fountainhead» Айн Рэнда архитекторы Луи Салливан и Фрэнк Ллойд Райт изображены как одинокие орлы, образцы индивидуализма.

На самом деле, они не были таковыми. Они были великими архитекторами, глубоко охваченными городской цепочкой инноваций.

Райт импровизировал по своему идеи Салливана о формах и их функциях, а Салливан переосмыслил идеи Дженни, и все они заимствовали мудрость Питера Б. Уайта, который принес большие новшества в огнезащите сооружений.

Их коллективное сознание – это создание города, поддерживающего небоскребы, которые давали огромное количество площади для проживания при использовании незначительного количества земельного участка. Учитывая растущий спрос на недвижимость в центре города, небоскреб казался находкой.

Проблема была в том, что в этих центрах уже были здания. Спрос на жилые и общественные площади ощущался сильнее в Нью-Йорке, чем в Чикаго, и вскоре появились небоскребы в Манхэттене. В 1890 году в Нью-Йорк-Уорлд-билдинг (Мировой центр Пулитцера) было несколько стальных каркасов, но его вес по-прежнему поддерживался каменными стенами толщиной в семь футов.

Нью-Йорк-Уорлд-билдинг, снесён в 1955 году в рамках строительства нового съезда с Бруклинского моста

В 1899 году здание Park Row взлетело над Мировым центром Пулитцера, составив 391 фут, поддерживаемое стальным скелетом.

Парк-Роу-Билдинг (Park Row Building), 119,18 м

 

 

Дом-утюг (Flatiron Building): 22-этажное, 87-метровое здание

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Даниэль Бёрнем после путешествия на восток построил свое знаковое здание «Утюг» (Флэ́та́йрон—би́лдинг) в 1902 году, а несколько лет спустя Национальная академия дизайна Уайта была снесена и освободила место для 700-футовой башни Metropolitan Life, которое до 1913 года являлось самым высоким зданием в мире.

Metropolitan Life Tower, 213 метров (50 этажей)

Метрополитен Лайф перещеголяло здание Вулворта, достигнувшее высот в 792 фута, оставаясь самым высоким в мире до бума конца 20-х годов.

Ву́лворт-би́лдинг (Woolworth Building), 241 метр (57 этажей)

Высотки тех времен не были лишь амбициозными памятниками архитектуры. Они позволили Нью-Йорку расти вместе с промышленностью. Здания давали фабрикантам и рабочим пространство, которое было более гуманным и более эффективным.

Создатели Манхэттена, такие как Авраам Лефкур сделали это возможным. Как и выдающаяся фигура Горацио Элджера, Лефкур родился бедным и начал работать в качестве сапожника и грузчика. В подростковом возрасте он сэкономил достаточно денег, чтобы купить облигацию США на сумму $ 1,000.

В 25 лет Лефкур занялся оптовым бизнесом своего работодателя, и в течение следующего десятилетия он стал ведущей фигурой в швейной промышленности.

В 1910 году Лефкур начал новую карьеру в качестве застройщика, поставив весь свой капитал на 12-этажное здание с лофтом на крыше на западной 25-й улице для своей собственной компании.

В дальнейшем, он построил множество таких зданий и помог переместить свою индустрию из старых зданий в современный Швейный квартал на Манхэттене.

Abraham E.Lefcourt

Преимуществом старых швейных фабрик было в их его близости к порту. Новые подразделения швейной промышленности Лефкура расположились между станциями Гранд-Сентрал и Пенсильвания, вдоль железнодорожных линий, что приносило транспортные преимущества. Транспортные технологии формируют города, а Мидтаун или средний Манхэттен строился вокруг двух больших железнодорожных станций, которые перевозили множество людей.

В течение следующих 20 лет Лефкур будет строить более 30 зданий, многие из которых являются небоскребами. Он использовал лифты Отиса в парящих башнях, которые покрывали 150 акров площадей, заключенных в 100 миллионов кубических футов и содержали столько рабочих, сколько мог вместить в себя город Трентон.

Здания Лефкура

 

«Он один разрушил больше исторических достопримечательностей в Нью-Йорке, чем множество других людей, которые осмелились сделать это», — публиковал The Wall Street Journal.

В начале 1920-х годов Нью-Йорк из трущоб, многоквартирных домов и особняков эпохи Золотого века был преобразован в город небоскребов, так как строители, такие как Лефкур, ежегодно возводили около 100 000 новых единиц жилья, что позволяло городу расти и оставаться достаточно доступным.

К 1928 году богатство недвижимости Лефкура сделало его миллиардером. Он даже открыл национальный банк с собственным именем. Оптимизм Лефкура не пошатнулся и с крахом фондового рынка, он продолжал выделять миллионы долларов на строительство недвижимости в 1930 году, уверенный, что это будет «великий год строительства». Но по мере того, как экономика Нью-Йорка рушилась, так же как и его империя недвижимого имущества, которое было продано по частям для выплат своим инвесторам.

Лефкур умер в 1932 году, имея при себе всего 2500 долларов, у людей создавалось впечатление, что он был наказан, как и строители Вавилона, за высокомерие. Вероятно, Лефкур, как и многие застройщики того времени, больше заботился о своем структурном наследии, чем о деньгах. Эти структуры помогали создавать творческие умы, которые по-прежнему делают Нью-Йорк особенным.

Brill Building Sound поднимается над Бродвеем, снимок сделан 10 сентября 1930 года  – фото Эдвина Левика – Коллекция NYPL

Его самое известное здание, которое даже не носит его имя, стало символом целого музыкального стиля: «Brill Building Sound». В конце 1950-х — начале 60-х годов музыканты, так или иначе связанные в Брилл-Билдинг, создают множество хитов. Города в конечном счете связаны между людьми и сооружениями, такими как построенные Лефкуром. Строя, Лефкур сделал жизнь рабочих швейных фабрик более приятной и создал новые пространства для творческих умов.

Восходящая траектория Нью-Йорка не обошлась и без критики. В 1913 году Председатель комиссии, курирующей Пятую авеню вел борьбу за «спасение Пятой авеню от гибели». В то время Пятая авеню все еще была улицей величественных особняков, принадлежащих Карнеги и Рокфеллерам. Активисты по борьбе с ростом высотных зданий утверждали, что, если высота не ограничена до 125 футов или меньше, то Пятая авеню станет местом, демонстрирующим разрушительные результаты для города в целом. В 1915 году, между Бродвеем и улицей Нассау, в центре Нью-Йорка, Общество справедливого обеспечения жизни построило монолит, который содержал более миллиона квадратных футов офисных помещений и примерно в 540 футах и бросало тень на 7 акров земли города.

Здание стало врагом для тех, кто не признает высоты, и тех, которые хотели видеть больше солнца. Политический союз объединился и передал знаковое постановление города в 1916 году, которое позволило зданиям расти в высоту, только при условии, что они становятся тоньше, поднимаясь ввысь.

Многочисленные структуры, построенные в виде зиггуратов в Нью-Йорке, становящиеся более узкими и высокими, удовлетворяя требованиям этого постановления. Закон изменил форму зданий, но он мало помог остановить строительный бум 1920-х годов. На самом деле высокие здания дают что-то вроде иррационального изобилия. Пять из десяти самых высоких зданий, стоящих в Нью-Йорке в 2009 году, включая Эмпайр-стейт-билдинг, были завершены в период с 1930 по 33 год.

Эмпайр-стейт-билдинг (Empire State Building), 103 этажа, высота основной части — 381,3 метра. С телевизионной башней, надстроенной в 50-е годы оно достигает 443 метров, а ширина у основания — около 140 м.

В конце 20-х годов, когда потенциал города казался неограниченным, строители, такие как Лефкур, были уверены, что могут привлечь арендаторов, и банкиры с радостью предоставляли им кредиты. Строители Chrysler Building, 40 Wall Street и Empire State Building участвовали в великой гонке за создание самой высокого сооружения в мире.

Интересным фактом стало и то, что два из самых высоких и самых знаковых зданий Нью-Йорка были построены за счет денег, полученных от продажи автомобилей, которые переведут Америку из вертикальных городов в разбросанные пригороды.

Как оказалось, победитель, Эмпайр-стейт-билдинг, вскоре получил прозвище «Пустое государственное строительство», так как он не был полностью занят до 1940-х годов. К счастью для своих финансистов, строительство здания получилось ниже запланированного бюджета. Нью-Йорк замедлил строительство небоскребов после 1933 года, и правила стали все более сложными.

В период между 1916 и 1960 годами первоначальное зонирование города было изменено более чем 2500 раз. В 1961 году градостроительная комиссия приняла новую резолюцию о зонировании, которая значительно увеличила пределы строительства. Получившиеся 420-страничные правила зонирования заменили простую классификацию пространств для бизнеса, жилья, общественных мест — с головокружительным числом разных районов, каждый из которых допускал только узкий диапазон действий.

Было 13 типов жилого района, 12 видов обрабатывающих районов и не менее 41 вида коммерческих районов. Каждый тип района узко классифицировал диапазон допустимых видов деятельности. Коммерческие галереи искусств запрещались в жилых районах, но разрешались в производственных промышленных районах. Также, как и магазины по продаже предметов искусства были запрещены в жилых районах и некоторых коммерческих районах.

Требования к стоянке также различались по районам. В районе R5 больнице требовалось иметь одно место для парковки на каждые пять койко-мест, но в районе R6 в больнице должно было быть одно место на каждые восемь кроватей. Законы зонирования в Нью-Йорке стали более строгими, но были и другие ограничения в развитии. После Второй мировой войны в Нью-Йорке наблюдался более сложный процесс в частном развитии за счет чрезмерного регулирования строительства и аренды, в то же время, строились огромные общественные структуры, такие как Стайвесант-таун и Линкольн-центр.

Но затем, в течение 1950-х и 60-х годов, как государственные, так и частные проекты столкнулись с растущим сопротивлением со стороны активистов на низовом уровне, таких как Джейн Джейкобс, которые стали искусными в борьбе против крупномасштабного развития. В 1961 году Джейкобс опубликовала свой шедевр «Смерть и жизнь великих американских городов», которая исследует и чествует мир пешеходов середины 20-го века в Нью-Йорке. Она утверждала, что смешанное зонирование способствовало жизни улиц, сущности жизни города. Но Джейкобс любила защищать старые здания и в то же время она путалась в экономических рассуждениях. Она считала, что сохранение более старых, более низких сооружений каким-то образом приведет к снижению цен для начинающих предпринимателей.

Джейн Джекобс, канадско-американская писательница, активистка, теоретик городского планирования и одна из основоположниц движения нового урбанизма

 

Однако, с экономической точки зрения это выглядит иначе. Защита старого одноэтажного здания вместо его замены 40-этажным зданием, наоборот делает стоимость жилья выше и менее доступным.

Действительно, противостояние новому зданию является самым надежным способом сделать популярную городскую область недоступной для проживания. Увеличение предложения квартир или чего-либо еще почти всегда приводит к снижению цен, в то время, как ограничения в недвижимости ведет к высоким ценам.

Связь между предложением жилья и доступностью — это не просто вопрос экономической теории. Большое количество доказательств связывают с предложением пространств и со стоимостью недвижимости. Проще говоря, в местах, которые являются дорогими, много не строят, а места, в которых строят много, стоят не дорого. Рост цен в странах, расположенных в зеленой зоне, будет приглушен из-за нового строительства. Рост, а не ограничения высоты и фиксированный строительный запас, обеспечивает доступность пространства и гарантирует, что более бедные люди и менее прибыльные фирмы смогут в них разместиться, тем самым помочь процветающему городу оставаться успешным и разнообразным.

Ограничения по высоте увеличивают свет, а сохранение сооружений защищает историю. В 1962 году, в ответ на протест по поводу сноса первоначального Пенсильванского вокзала, который был прекрасен и очень любим, мэр города Роберт Вагнер учредил Комиссию по сохранению достопримечательностей. В 1965 году, несмотря на решительную оппозицию со стороны индустрии недвижимости, комиссия стала постоянной. Тем не менее, как и энтропия, охват правительственных учреждений часто расширяется с течением времени, так что умеренная, почти символическая группа может влиять на обширные полосы города.

К 2008 году более 15 процентов не парковой территории Манхэттена к югу от 96-й улицы находились в историческом районе, где каждое архитектурное вмешательство должно было быть одобрено комиссией. К концу 2010 года комиссия имела юрисдикцию над 27 тысячами зданий памятников архитектуры и 101 историческим районом. В 2006 году разработчик Аби Розен предложил поставить стеклянную башню в более 20 этажей на старом здании Sotheby Parke-Bernet на 980 Мэдисон-авеню в историческом районе Верхнего Ист-Сайда. Розен совместно с архитектором, лордом Норманом Фостером, хотели возвести башню над оригинальным зданием. Здание само по себе не было архитектурным памятником, но ближайшим соседям не нравилась идея большего роста, и они жаловались комиссии.

Том Вулф, который блестяще написал о капризах, как Нью-Йорка, так и индустрии недвижимости, представил 3500-словесную версию в The New York Times, предупреждая комиссию о мерах по утверждению проекта. Компания Wolfe & Company выиграла. Стоимость ограничения в развитии заключается в том, что охраняемые районы стали более дорогими и более эксклюзивными. В 2000 году люди, которые жили в исторических районах Манхэттена, были в среднем на 74 процента богаче людей, которые жили за пределами таких районов. Почти три четверти взрослых, проживающих в исторических районах, имели высшее образование, в отличие от 54 процентов вне их.

Том Вулф, американский журналист и писатель, пионер направления «новая журналистика» в литературе

 

 

Барон Осман III (справа) и Наполеон III (слева) официально объявили о присоединении одиннадцати коммун вокруг Парижа к городу. Аннексия увеличила размер города с двенадцати до нынешних 20 округов. Картина Адольфа Ивона
Жителям и владельцам магазинов в домах, попадавших под снос, префектура выплачивала компенсацию

 

Авеню де l’Opéra , один из новых бульваров , созданных Наполеоном III и Османом. Новые здания на бульварах должны были иметь одинаковую высоту и один и тот же базовый дизайн фасада, и все они были облицованы кремовым камнем, придавая центру города свою отличительную гармонию.

 

 

Музей Помпиду

 

Башня Монпарнас

 

Башня Монпарнас была широко ненавистна, и урок был извлечен из данного факта таким образом, что небоскребы никогда больше не заходили в центр Парижа. Les Halles стал большим упущением и вызывал негодования горожан, во многом так же, как многие жители Нью-Йорка оплакивали кончину старой Пенсильванской станции. Франция является гораздо более регулирующей страной, чем Америка, и когда ее правители решают, что они не хотят перемен, изменений не произойдет. В 1974 году в центре Парижа был установлен предел высоты в 83 фута.

 

Париж, вид на La Defense
Район La Defense, окрестности Парижа

 

Фотография типичной переполненной улицы Мумбаи
Типичное передвижение людей в Мумбаи

Наиболее рентабельным средством в решении задач с переполненными городскими улицами Сингапур считает взимание больших плат за их использование. Если вы дадите что-нибудь бесплатно, люди будут использовать это слишком много. Дороги Мумбаи слишком ценны, чтобы забивать их бычьими тележками в час пик, и самый простой способ получить гибкое вождение на дорогах — это взимание платы за использование публичного пространства. Сборы за перегрузку не только для богатых городов; они подходят везде, где движение стопорится.

В конце концов, Сингапур не был богатым в 1975 году, когда он начал взимать плату с водителей за использование улиц в центре города. Как и в Сингапуре, Мумбаи может просто потребовать от людей приобретать лицензии за пользование дорогами в коммерческих целях. Политика, а не технология, затрудняет эту стратегию.

Проблемы с перевозкой в ​​Мумбаи отражают не только плохую транспортную политику, но и более глубокий и более фундаментальный отказ от городского планирования. В 1991 году Мумбаи установил максимальное соотношение застройки к площади в размере 1,33 в большей части города, это означает, что ограничение на высоту среднего здания составит до 1,33 этажей: если у вас есть акр земли, вы можете построить двухэтажное здание на двух третях акров или трехэтажное здание на четырех девятых акров, при условии, что вы оставите остальную собственность пустой. В те годы Индия по-прежнему сохраняла энтузиазм в области регулирования, и ограничение высоты здания, казалось, способствовало ограничению роста городов.

 

Разительная разница колоний трущоб и цивилизованных зданий в Мумбаи

 

Но ограничения высоты Мумбаи означали, что в одном из самых густонаселенных мест на Земле, здания могут иметь очень малоэтажный рост. Люди приходят в этот город, так как экономическая энергия Мумбаи привлекает их, даже когда условия жизни являются ужасными. Ограничение высот не дает рост городу, а просто обеспечивает, чтобы все больше и больше мигрантов сжимались в убогие, незаконные трущобы, а не занимали законные многоквартирные дома.

Сингапур не препятствует строительству высоких зданий, а его центр хорошо работает, потому что он высокий и соединенный. Бизнесмены работают близко друг к другу и могут легко отправиться на встречу. Гонконг еще более вертикален и даже более дружелюбен к пешеходам, которые могут ходить в кондиционированных проходах с небоскреба на небоскреб. Проходит всего несколько минут, чтобы обойти Уолл-стрит или Мидтаун Манхэттена. Даже обширный Токио можно обойти пешком. Эти великие города функционируют потому, что их высота позволяет огромному числу людей работать, а иногда и жить, на крошечной щепке земли. Но Мумбаи низок, поэтому все находятся бешеном трафике и дорого платят за пространство.

Город в 20 миллионов человек, занимающий крошечный земельный массив, может быть размещен в коридорах небоскребов. Обилие близкой и связанной вертикальной недвижимости уменьшит давление на дороги, облегчит связи, которые являются жизненной основой города 21-го века, и уменьшит необычайно высокую стоимость пространства Мумбаи. Но вместо того, чтобы поощрять компактное развитие, Мумбаи вытесняет людей. Только шесть зданий в Мумбаи поднялись выше 490 футов, а три из них были построены только в прошлом году, причем благодаря тому, что некоторые ограничения по высоте были слегка ослаблены, особенно за пределами традиционного центра города.

Но постоянная сила этих требований объясняет, почему многие из новых небоскребов окружены значительным зеленым пространством. Эти высотные здания находятся в великолепной изоляции, так что нужны автомобили, а не ноги, чтобы была возможность обойти их. Если Мумбаи хочет повысить доступность и облегчить перегруженность, это должно заставить застройщиков использовать свою площадь земли в полной мере, требуя, чтобы в любом новом здании в центре города было не менее 40 этажей. Если бы застройщики создавали высокие сооружения, а правительство поощряло бы подобные жилые сооружения, то это могло бы решить множество текущих городских проблем и обеспечить более низкие цены.

Исторически сложилось так, что жители Мумбаи не могли позволить себе такую ​​высоту, но сегодня это возможно, и они могли бы жить в более высоких зданиях, если бы эти здания были изобилующими и доступными. Бетонные каньоны, например, вдоль Пятой авеню Нью-Йорка, не являются городской проблемой — они вполне подходят для размещения большого количества людей и предприятий на небольшом количестве земли.

Магия городов исходит от их людей, но эти люди должны хорошо обслуживаться зданиями и инфраструктурой, которая их окружает. Городам нужны дороги и здания, которые позволяют людям хорошо жить и легко соединяться друг с другом. Высокие башни, такие как Центр ренессанса Генри Форда II в Детройте, имеют мало смысла в местах с обилием пространства и слабым спросом на них. Но в самых желанных городах, будь то на реке Гудзон или на Аравийском побережье, высота — это лучший способ поддерживать высокий уровень жизни.

Успех наших городов и экономических систем в мире, все больше зависит от не достаточно понятных решений по зонированию, принятых городскими советами и комитетами. Конечно, имеет смысл контролировать строительство в плотных городских пространствах, но можно было бы заменить лабиринт правил, которые теперь ограничивают новое строительство тремя простыми правилами.

Во-первых, города должны заменить длительные и неопределенные процессы выдачи разрешений на строительство, которые могли бы регулироваться простой системой налоговых сборов. Если высокие здания создают затраты, блокируя свет или обзор, тогда стоит сформировать разумную оценку этих затрат и должным образом возложить на строителя. Затем деньги от этих сборов могут быть предоставлены людям, которые страдают от данного обстоятельства, например, соседи, которые теряют свет из-за нового проекта строительства.

Можно предположить, что подобная система может быть легко спроектирована. Существует множество возможностей для обсуждения расходов, связанных со зданиями различной высоты. Люди, конечно, не согласятся с размером соседних районов, которые должны получить компенсацию. Но могут быть разработаны разумные правила, которые затем будут применяться повсеместно; например, каждое новое здание в Нью-Йорке заплатило бы некоторую сумму за квадратный фут в компенсационных расходах в обмен на скорейшее разрешение. Некоторая часть денег могла пойти в городскую казну, а остальная часть пошла бы к людям в квартале нового здания.

Простая система налогообложения будет гораздо более прозрачной и целенаправленной, чем нынешний нормативный лабиринт. Сегодня многие строители ведут переговоры, нанимая дорогостоящих юристов и лоббистов и покупая политическое влияние. Им было бы намного проще выписать чек по всем возникающим расходам. Разрешение большего объема строительства не должно быть обузой и не ясными затратами для застойщиков; разумные, простые правила могут сделать новое развитие полезным для города.

Во-вторых, историческое сохранение должно быть ограничено и четко определено. Ориентируясь на шедевры, такие как здание Уайлуйрон или старая Пенсильванская станция, сохранение их должно быть разумным. Сохранение здания послевоенного глазурированного кирпича абсурдно. Но где проходит линия между этими двумя крайностями?

Возможно, для сохранения памятников архитектуры требуется иметь четкое зафиксированное определенное количество зданий, которые Комиссии по охране смогут защищать. Комиссия может изменить свои избранные архитектурные драгоценности, но это нужно делать медленно. Не стоит менять свои правила в одночасье, останавливая строительство в какой-то ранее незащищенной зоне.

Если комиссия хочет сохранить целый район, то пусть она распространит свой мандат на на все застройки в этом районе. Проблема становится более сложной в таких местах, как Париж, практически любимый всеми во всём мире. В таких случаях ключевым моментом является поиск некоторой значительной площади, достаточно близкой к центру города, которая может использоваться для сверхплотного развития. В идеале это пространство было бы достаточно близким, чтобы позволить своим жителям прогуляться по красивым улицам старого города.

Наконец, отдельные районы должны обладать большей способностью защищать свой особый характер. Некоторые здания могут исключать бары. Другие могут захотеть их поощрить. Вместо того, чтобы регулировать районы полностью сверху вниз, пусть отдельные кварталы применяют свои собственные, ограниченные правила, которые принимаются только с одобрения значительной доли жителей. Таким образом, обычные граждане, а не планировщики в мэрии, выскажут мнение о том, что происходит вокруг них.

Великие города не статичны — они постоянно меняются. Когда Нью-Йорк и Чикаго и Париж испытали большие всплески творчества и роста, они перестроились, чтобы создать новые структуры, которые могли бы разместить новые таланты и новые идеи. Города не могут заставить меняться с новыми зданиями. Но если изменения уже происходят, новое здание может ускорить процесс.

Однако многие из старых и новых городов мира все чаще устанавливают правила, которые препятствуют строительству, которое будет учитывать более высокую плотность. Иногда эти правила имеют хорошее оправдание, например, сохранение действительно важных произведений архитектуры. Иногда это бессмысленно или ошибочная попытка остановить рост городов. Во всех случаях ограничение строительства связывает города с их прошлым и ограничивает возможности для их будущего. Если города не могут расти, если строительство в городе заморожено, рост произойдет где-то еще.

Правила землепользования имеют значение, потому что они формируют наши структуры, и наши структуры формируют наши общества — часто неожиданными способами. Выбросы углекислого газа в крупных городах значительно ниже, чем в отдаленных пригородах, в 2007 году ожидаемая продолжительность жизни в Нью-Йорке была на 1,5 года выше, чем в целом по стране.

Поскольку Америка изо всех сил пытается восстановить свою экономическую основу, следует помнить, что плотные города также намного более продуктивны, чем пригороды, и предлагают более выгодные рабочие места. Глобализация и новые технологии, по-видимому, только повысили близость к городам — ​​молодые рабочие приобретают многие навыки, необходимые им на конкурентном глобальном рынке, наблюдая за окружающими людьми. Эти высокие здания позволяют человеческим взаимодействиям находиться в центре экономических инноваций.

Картинки по запросу ЭДВАРД ГЛЕЙЗЕР
Источник 
 
Показать больше

Добавить комментарий

Нет соединения с интернетом

Close