Исследования

Среднесрочный обзор американского рынка

Быки продолжают опережать медведей.

В двух словах

  • Текущая ситуация на фондовом рынке
  • Данные о занятости являются одним из ключевых показателей для оценки спроса на все виды недвижимости
  • Черные лебеди не дремлют
  • Возрастающая процентная ставка
  • Промышленный двигатель остается сильным
  • Розничная торговля сталкивается с проблемами и возможностями
  • Технологии замедляют спрос на офис
  • Спрос остается высоким для квартир
  • Рынки капитала переосмысливают искусственный интеллект

Несмотря на волатильность фондового рынка и политическую неопределенность, экономический рост, как ожидается, будет оставаться стабильным до середины года, и этот импульс, вероятно, будет продолжаться и во второй половине 2018-го.

Буквально каждая экономическая мера, будь то продажи автомобилей, рост валового внутреннего продукта, количество рабочих мест или производственные показатели, были за пределами диаграмм, благоприятных для первого квартала 2018 года. Первоначальные оценки правительства США первого квартала 2018 года – ВВП вырос более чем на 2,3 процента и становится лучшим ВВП за 1 квартал в течение десятилетия. Корпорации выбивают планку с точки зрения прибыли и роста – от дисраптивных технологий, таких как Amazon и Facebook, до производства и транспортировки оборудования, в промышленности старой школы, таких как Caterpillar и Union Pacific Railroad.

Некоторые из позитивных перспективных индикаторов того, чего ожидать в будущем, включают данные о рабочих местах, а именно новый ежемесячный отчет о состоянии рабочей силы LinkedIn, в котором освещаются пробелы в знаниях в сравнении с ошибочными статданными ежемесячного отчета о рабочих местах в статистических бюро труда. Другие позитивные показатели наблюдаются в сфере малого предпринимательства и строительных услуг. Например, Индекс экономических тенденций малого бизнеса NFIB показывает, что малые предприятия оптимистичны после налоговой реформы и регулирования. Индекс составлял менее 100 в течение четырех лет подряд, до избрания президентом Дональда Трампа.

Итак, что же может пойти не так? Несмотря на то, что все кажется превосходным и радужным, однако некоторые медвежьи проблемы выходят на рынок. Положительный импульс может быть подвержен разрушению из-за неопределенности вокруг потенциальных событий Черного лебедя, которые включают:

  • Угрожающие тарифы и торговая война с Азией и Европой;
  • Ноябрьские выборы в Конгресс Соединенных Штатов;
  • Нестабильный Ближний Восток с неразрешенными угрозами ядерного и химического оружия из Сирии и Ирана; а также
  • Федеральная денежно-кредитная политика (повышение процентных ставок, продажа ее баланса и извлечение ликвидности) наряду с влиянием рынка на рост доходности 10-летней Казначейской облигации.

Если на предстоящих промежуточных выборах демократы вернут себе контроль над Палатой, Сенатом или обоими, они могут отменить законопроект о налоге и отменить большую часть мер по регулированию, возникающих при администрации Трампа. Аналогичным образом, экономический стимул, который мы начинаем видеть, может быть отменен, поэтому мы наблюдаем повторную волатильность фондового рынка. Любое или все из этих событий быстро могут обратить вспять оптимизм малого бизнеса и потребителей и вернуть нас к экономике на уровне менее 2 процентов.

Возрастающая процентная ставка

Большой интерес для коммерческой недвижимости в ближайшей перспективе будет заключаться в том, как действовать в условиях растущей процентной ставки.

Процентные ставки были невероятно низкими за последнее десятилетие. Люди настолько привыкли к почти свободным деньгам и низким процентным ставкам, что они могут не знать, как действовать в условиях растущей процентной ставки. Инвесторам в коммерческой недвижимости необходимо приспособиться тем более к высоким ставкам. Казначейство начало двигаться выше и в конце апреля Казначейство впервые за последние четыре года достигло 3 процентов.

Федеральная резервная система повысила ставку краткосрочного банковского кредитования на 25 базисных пункта в феврале (шестой прирост за два года), и есть предположения, что ФРС повысит процентные ставки еще три раза в этом году. Вероятно, следующее 25-базисное повышение произойдет на июньской встрече, за которой последуют дополнительные увеличения в сентябре и декабре, в общей сложности на 100 базисных пунктов, или в полный рост на 1 процент в этом году.

В коммерческой недвижимости ставки лимитов сжались, а цены выросли из-за исторически низких процентных ставок. Это спектакль. Теперь способ повышения стоимости недвижимости – это увеличение чистого операционного дохода. Брокеры по коммерческой недвижимости должны быть гораздо более настроены на NOI, сроки аренды и потенциал для повышения арендной платы, чтобы увидеть, сможет ли конкретное имущество или рынок поглощать более высокие процентные ставки без снижения стоимости недвижимости, поскольку рост цен ответ на более высокие процентные ставки.

Промышленный двигатель остается сильным

Несмотря на потенциальную торговую войну, быки наблюдаются и в промышленном секторе. Электронная коммерция подпитывает беспрецедентный спрос на дистрибуцию и складские помещения практически на все, что люди потребляют, от продуктов до бумажных изделий. Всё покупается онлайн в большем и большем количестве. В США продажи электронной коммерции в настоящее время составляют около 9,1 процента от общего объема розничных продаж. И этот процент намного выше – свыше 20 процентов – исключая продажи автомобилей и бензина, а также расчеты в ресторанах и покупку продуктов питания.

Следующие два крупных нарушителя в онлайн-продажах, которые будут способствовать развитию промышленности, – это бакалейные товары и автомобили. Гиганты, такие как Amazon и Walmart, оказывают более конкурентное давление, поскольку они продолжают совершенствовать платформы электронной коммерции и оперативную доставку. Авто-продажи также переходят на онлайн-продажи, заменяя традиционную модель выставочных залов. Сегодня потребители не ходят в автоцентры в поисках нового автомобиля; они кликают онлайн-гаджеты и готовы к немедленному финансированию / покупке и доставке за ночь, точно также как купить одежду.

Потенциальная торговая война оказала бы усугубляющее влияние на промышленную сферу, причем тарифы увеличиваются, как на импорт, так и экспорт. Меньше судоходных поставок означает снижение спроса на складские площади. Однако торговые войны относительно недолговечны, потому что они неэффективны. Торговая война может затормозить рынок на 12-18 месяцев, но никто не заинтересован в создании продолжительной, дорогой торговой войны.

Розничная торговля сталкивается с проблемами и возможностями

Нарушение розничной торговли приводит к её широкому распространению, но важно отметить, что трансформация внутри сектора не является розничным апокалипсисом. Недавнее исследование, проведенное Национальной федерацией розничной торговли США и IHL Group, на примере лучших 1000 брендов показывает, что определенные группы брендов закрывают свои оффлайн-магазины, однако другие группы брендов наоборот увеличивают в целом в три раза открытие новых точек. Те розничные торговцы, которые открывают новые магазины, охватывают самые разные категории товаров, и они предлагают нечто большее , чем просто продажи товаров. Это важная статистика для реализации; несмотря на проблемы на рынке, все еще есть возможности для роста и расширения.

Супермаркет PGA Tour является одним из примеров розничного торговца, который ставится в пример по рецепту успеха на сегодняшнем рынке. Когда клиенты заходят в магазин PGA, они могут проконсультироваться с профессионалом в гольф, получить клубные карты, отремонтировать свое оборудование, подобрать мячи для гольфа или использовать площадку для испытания инструментов.

Президент и главный исполнительный директор PGA TOUR Superstore Дик Салливан на открытии нового маркета в 2014 году

Розничные торговцы, которые будут расширяться и быть успешными, – это те, которые могут сочетать опыт и обслуживание с продажей товаров. Другой розничный рецепт, который работает, – это розница, интегрированная в создание смешанных, дополняющих друг друга товаров.

Конкретно для тенденций в секторе бакалейных товаров, Amazon готова стать большим нарушителем, с изменениями вперед, которые могут произойти относительно быстро. Это важно для тех, кто инвестирует или вкладывает в розницу, для понимания сдвига в этой сфере. Люди привыкли смотреть на центры, основанные на продуктах, как на безопасную гавань для розничной торговли, но они потенциально столь же уязвимы, как и универмаги и крупные розничные торговцы, поскольку больше продаж товаров в Интернете. Сегодня, по оценкам, более половины того, что мы покупаем в продуктовом магазине, можно купить в режиме онлайн и доставить в наш дом без платы за доставку по ценам, равным или меньшим, чем в продуктовом магазине.

Технологии замедляют спрос на офис

Уплотнение стало большой тенденцией в офисах, поскольку теперь компании собирают больше людей на пространство. В результате сокращений и консолидаций в бизнесе замедлилось восстановление офиса в привычных формах, поскольку компаниям требуется меньше места для роста. Новая тенденция в будущем – это новый термин, который называют «AI-катион» – применение искусственного интеллекта для каждой отрасли и типа собственности. Рост AI – искусственного интеллекта и машинного обучения – означает, что компании не просто избавляются от кабинетов, картотек, множестве бумажной документации, а переходят на цифровое хранение и больше телеконференции; они полностью вносят изменения в текущее положение офисной работы.

Например, индустрия банковских и финансовых услуг сокращает штатное расписание и закрывает филиалы, так как все больше банковских операций происходит в Интернете. В некоторых прогнозах прогнозируется, что до 50% всех филиалов банка могут закрыться в течение следующих пяти лет. Другие отрасли, такие как финансовые услуги, бухгалтерский учет и инжиниринг, также внедряют новые технологии, которые повышают автоматизацию рабочих мест, которые производились вручную в прошлом.

Результатом является “медвежий” взгляд на офис, потому что AI-катион приведет к потерям белых воротничков и меньшему спросу на офисные помещения. Забота о работе офиса заключается в том, что чистый спрос на офисные помещения будет расти очень медленно.

Спрос остается высоким на квартиры

В секторе апартаментов поступают смешанные сигналы с риском избыточного предложения, возникающего в роскошных квартирах, в то время как существует огромный спрос на доступное и недорогое жилье. В будущем инвесторам придется внимательно следить за ростом рабочих мест на местных рынках, а также с существующим многосемейным жилым фондом с точки зрения типа, качества и цены арендных ставок.

Рост трудовых рынков является основным драйвером для каждого типа собственности, и это особенно важно для квартир. Стандартное соотношение 5: 1 – каждые пять рабочих мест, созданных для поддержки поглощения еще одной квартиры на рынке, было точным показателем с 1950-х годов. В последнее время это соотношение составляет 7: 1 с точки зрения рабочих мест. Это указывает на то, что есть потребность в перестройке формата многоквартирных домов, ориентированных на тенденции рынка. Тем не менее, существует риск избыточного предложения роскошных квартир из-за большого объема строительства в престижных районах, а это может привести к проблемам в будущем в части купли-продаж, так как рост на стоимость земли и строительства неуклонно растет, в особенности в престижных районах.

Смотря вперед

Рассматривая перспективы второй половины 2018 года, вполне вероятно, что огромные колебания индексов фондового рынка будут сохраняться вместе с политической неопределенностью. Но эта волатильность может быть хороша для коммерческой недвижимости. В этом типе среды капитал, как правило, благоприятствует ощутимым и менее волатильным активам со стабильными денежными потоками, такими как коммерческая недвижимость. Эта ротация – это то, что свидетельствует, о сильном спросе на коммерческую недвижимость. И всё же стоит постоянно смотреть на дальнюю перспективу и прогнозировать, задаваясь вопросом: «Что может пойти не так?». Рынок сталкивается с проблемами и потенциальными событиями, которые приносят Черные лебеди, а также требуется адаптация к более высоким процентным ставкам.

Одной из самых больших возможностей впереди, а также и самой сложной задачей станет адаптивное повторное использование пространств. Сосредоточение на изменении устаревших и недоиспользуемых пространств, отчасти из-за желания перерабатывать существующие активы, а также из-за увеличения стоимости земли и строительства. Зачастую эти сложные проекты требуют более глубокого набора навыков, связанных со всем, от андеррайтинга до изменения зонирования.

Обобщая

Рынки капитала начинают переосмысливать то, как они используют большие данные и искусственный интеллект для лучшего анализа, подготовки и смягчения рисков. Переменные, которые используются при андеррайтинге и оценке, находятся на грани радикальных изменений, что создаст огромные изменения в рынке коммерческой недвижимости.

Данные о занятости являются одним из ключевых показателей для оценки спроса на все виды недвижимости. Традиционно, инвесторы использовали данные Бюро статистики труда для андеррайтинга. Однако данные правительства заработали репутацию ужасно неточной. В эпоху больших данных и растущей прозрачности, специалисты по коммерческой недвижимости находят новые и лучшие источники данных о рабочих местах.

Одним из новых источников является отчет трудовых резервов LinkedIn. Сеть LinkedIn теперь включает 140 миллионов работающих специалистов, которые постоянно обновляют статус работы. LinkedIn, около года назад, начал генерировать собственный отчет о трудовых резервах с ежемесячными дополнениями и изменениями, разделенные на 50 000 кластеров профессиональных навыков. Это невероятно богатые данные, которые компании могут использовать в своих андеррайтинговых моделях.

Специалисты по коммерческой недвижимости также приносят дополнительные источники больших данных, чтобы более точно подкреплять новые инвестиции и финансирование. Например, андеррайтинг имущества универмагов Sears или Macy’s, использовался раньше в основном на основе кредитного рейтинга и арендной платы розничных торговцев. Андеррайтинг теперь рассматривает новые источники данных, которые используют данные сотового телефона для отслеживания движения пешехода в этих магазинах. Если данные показывают, что у Sears есть нулевой пешеходный трафик, то это будет означать, что недвижимость Sears, как спасательный якорь не имеет значения, и пространство магазина вокруг Sears станет также имеет меньшую стоимость аренды.

Еще одно изменение касается того, как классифицируется и сравнивается недвижимость. Например, характеристики и эффективность розничной продажи городского адаптивного использования в проектах смешанного использования товаров, сильно отличаются по сравнению с загородным торговым центром, с точки зрения арендной платы, спроса и даже среднего количества розничных продавцов. Происходит реклассификация недвижимости от размера к типу использования или местоположения.

Применение больших данных для лучшего понимания моделей спроса, использования и трафика для коммерческой недвижимости может полностью перевернуть андеррайтинг в финансовом мире вверх ногами. Мы должны переосмыслить все наши переменные входы в анализ инвестиций, потому что многие из старых моделей устарели и не дают нам понимания того, что происходит на самом деле. С чем отрасль столкнется в будущем, так это то, что большие данные будут использоваться для смягчения рисков, а также будут включены в андеррайтинг, оценку и ценообразование в виде займов и финансирования.

Показать больше

Добавить комментарий

Нет соединения с интернетом

Close