Инвестиции

Обновленный Морской порт Бостона продолжает обновляться

Морской порт Бостона является яркой достопримечательностью старинного американского города. Об этом наглядно повествует современная история развития Новой Англии.

Вид из отеля Envoy на морской порт в Бостоне

Новый этап развития Бостона
С начала 2010 года Новая Англия стала постепенно приходить в себя после большого экономического кризиса, охватившего Соединенные Штаты Америки. Столица Новой Англии, прекрасный и старинный американский город Бостон, расположенный на берегу залива Массачусетс, начинает новый этап своего развития.

В двадцатом столетии глава города Томас Менино (Thomas Menino) инициировал уникальный проект под названием «Инновационный район Бостонской набережной». Его инициатива заключалась в том, чтобы на территории в тысячу акров, которую занимает набережная Южного Бостона, создать пространство для привлечения инвестиций и развития инновационных технологий.

Район морской гавани Бостона имеет выгодное географическое расположение. Он находится рядом с международным аэропортом «Logan». Его месторасположение весьма удобно для общественного транспорта. Вероятно, по этой причине специалисты признали морскую гавань Новой Англии самым подходящим местом для перепланировки.

Надо сказать, что в то время Морской порт Бостона представлял собой территорию с плохо обустроенными парковочными местами, гниющими причалами и малоиспользуемыми складскими помещениями. Реализация проекта перепланировки началась с инвентаризации Морского порта и привлечения стартапов к перепланировке бостонской набережной. К этой работе были привлечены средства массовой информации и рекламные агентства.

Инициатива мэра Бостона дала импульс стремительному развитию района морской гавани. Все намеченные цели успешно реализованы. Была достигнута главная цель этой инициативы. Через десять лет новый район стал предпочтительным местом для коммерческих и жилых арендаторов. Перепланировка набережной способствовала стремительному развитию инновационных процессов, вследствие чего появилось огромное количество стартапов и технологических компаний (включая GE, PwC и Reebok). Все они переместились в район Морского порта. Следует отметить, что продажа недвижимости в этом районе достигла небывалого уровня.

По мнению бывшего президента Ассоциации портов Бостона Вивьен Ли (Vivien Li), нынешний Морской порт имеет огромный потенциал. Почти четверть века Вивьен успешно руководит жизнеобеспечением морской гавани. Она следит за работой непрерывного линейного парка, соединяющего районы набережной Бостона от Дорчестера до Восточного Бостона, что является завистью прибрежных городов США. Вивьен считает, что Морской порт является Бостоном нового столетия.

На этом открытом пространстве можно увидеть все виды розничной торговли, новые предприятия и учреждения культурной сферы. «Создана еще одна очень яркая и многообразная часть города» – говорит Вивьен Ли.

Деятельность на открытом воздухе поощряется в Морском Бостонском порту. (Разработка WS Development)

Новая набережная и морской порт Бостона ошеломляют всех посетителей. Их приводят в восторг перепланировка морской гавани, особенно Морского сквера. В настоящее время он занимает площадь 9,3 га. На ней расположены великолепные здания гостиничного, офисного, торгового, развлекательного и культурного назначения.

Площадь под перепланировку была приобретена компанией «Morgan Stanley и Gale International» (ныне «Boston Global Investors») в 2006 году, а бостонский WS Development присоединился к партнерству в 2007 году. В 2015 году WS Development стал ведущим разработчиком проекта перепланировки набережной бостонского Морского порта. Специалисты этой компании полностью переделали генеральный план. «Мы всегда помним о том, что это не проект развития. Это создание соседства» – делится Янни Тсипсис (Yanni Tsipis), старший вице-президент по развитию морского порта в «WS Development».

Морской порт площадью 23 акров (9,3 га) был одобрен для 7,6 миллионов квадратных футов (706 000 кв. М) жилых, гостиничных, офисных, торговых, развлекательных, гражданских и культурных объектов, а также открытых пространств. (Разработка WS)

Морская гавань является лишь частью величественного города Соединенных Штатов Америки. Эти города состоят из больших улиц, общественных мест и социальных пространств. По мнению Янни Тсипсис большая часть перепланировки была сфокусирована на публичных улицах, тротуарах и парках в районе набережной Морского порта площадью 33 акра (13,4 га). Это означало изменение городского пейзажа.

Специалистов «WS Development» волновали вопросы безопасности пешеходов или безопасности передвижения на велосипеде. Для решения этой актуальной проблемы генеральный разработчик проекта нанял специалистов из фирмы «James Corner Field Operations» (которая спроектировала High Line в Нью-Йорке) в качестве ландшафтных архитекторов, и они начали работу над такими проектами, как Harbour Way, для создания общественного зеленого оазиса среди одного из самых густонаселенных кварталов Бостона.

Развлечения для детей на территории Морского Бостонского порта

По сравнению с канадским Harbour Square Park, компания «WS Development» совместно с партнерами планируют построить многофункциональное здание площадью 49 000 кв. м для «Amazon». Строительство офиса для двух тысяч сотрудников будет закончено в 2021 году. Необходимо отметить, что компания «WS Development» владеет частью всех зданий на Морской площади, включая One Seaport, в котором под парой роскошных апарт-башен Бенджамин и Виа расположены ночной клуб, кинотеатр и рестораны.

Ошеломляющие проекты реконструкции Морского порта
Перепланировка набережной не ограничивается Морской площадью. Возникают новые головокружительные проекты реконструкции Морского порта в Бостоне. В конце 2017 года на территории морского парка начался первый этап строительства кампуса науки площадью 35 000 кв.м.

В мае этого года компания «Davis» приступила к реконструкции 1004-комнатного отеля «Omni», расположенного напротив Бостонского выставочного и конференц-центра на участке площадью 0,8 га. Руководитель исследовательского центра «Colliers International Boston» – Аарон Йодка (Aaron Jodka) называет будущий отель «игровым чейнджером». Его планируют открыть в 2021 году.

Следует отметить, что инфраструктура Морского порта развивалась десятилетиями, просто за последние несколько лет темпы этого развития стали более стремительными. Еще в восьмидесятые годы прошлого столетия компания «Drew» во главе с Джоном Дрю (John Drew) создала Всемирный торговый центр в Морском порту Бостона. Его офисные площади занимали 56 000 кв. м.

В 1999 году было построено здание федерального суда. В 2004 году состоялось открытие нового конференц-зала, а в 2006 году открылся знаковый институт современного искусства. Доступность Морского порта значительно улучшил «the Big Dig». Проект строительства центральной магистрали был реализован в 2006 году. Главная цель этого проекта состояла в создании автобусной службы «Silver Line» и маршрута, который проходит от аэропорта «Logan» через Морской порт до Южного вокзала.

Район Морского порта в Бостоне

По мнению Чарльза Лезеби (Charles Leatherbee), исполнительного вице-президента «Skanska» по коммерческому развитию в Бостоне, после завершения проекта «the Big Dig» появилась возможность создания в Морском порту нового современного района. Эксперты утверждают, что у Морского порта Бостона есть доступ к единственному самому большому ресурсу, который имеет город к гавани, и это самое важное для развития города.

Территория Морского порта начала интенсивно перестраиваться еще с середины 2000-х годов. В 2005 году бостонская компания «Fallon» начала разработку участка береговой линии «Fan Pier» площадью 8,5 га. Однако планы компании поменялись, когда начался экономический кризис. Возобновление проектных работ произошло после рецессии. Коммерческое развитие этого района ускорила сделка, подписанная «Fallon» в Кембридже в 2011 году с американской корпорацией «Vertex Pharmaceuticals», на сумму 1 миллиард долларов.

Следует отметить, что не все разработки офисов в портах были новыми. В 2011 году компания «Synergy Investments» начала покупать недооцененные офисные здания класса «B» в секции Fort Point. К примеру, «Jamestown» приобрел часть соседнего здания Бронштейна площадью 130 000 кв. м в Морском парке в 2013 году и создал там технический центр.

Магнит для арендаторов
«Морской порт стал настоящим магнитом для арендаторов» – утверждает Аарон Йодка. Стоимость аренды для помещений класса «А» и «В» увеличилась вдвое после рецессии. Морской порт также стал популярным и для инвестиционных продаж.

Бостонский симфонический оркестр во время концерта в Морском порту осенью 2017 года. (WS Development)

Возможно, еще более примечательным, чем офисный рынок порта, является жилой сектор. В 2005 году компания «Fallon» сдала в эксплуатацию 465 роскошных квартир площадью 1900 кв. м. Настоящим стимулом жилищного строительства в 2012 году стал офис смешанного назначения и торговая площадь в 1900 кв. м. с несколькими популярными трехэтажными ресторанами.

«Морепродукты создали ресторанное направление в морском порту. Может быть, это повлияло на развитие жилищного строительства в этом районе» – делится Трэвис Д’Амато (Travis D’Amato), управляющий директор «Walker & Dunlop», который занимается коммерческой недвижимостью. «И как только разработчики увидели, что эти высокорентабельные арендные платы могут быть поддержаны, тогда ситуация в жилищном строительстве стабилизировалась».

В настоящее время арендная плата колеблется от $ 2,537 за студию площадью 36 кв. м и за трехкомнатную квартиру площадью 116 кв.м. до $ 9,731. Успех рынка квартир положил начало новому крупному проекту «Echelon Seaport Cottonwood Management» в Seaport Square, который обещает концепцию нового стиля роскоши на рынке жилья в Бостоне. Реализовать этот грандиозный проект планируют в 2019 году.

Проект WS Development Сквера в Морском порту включает в себя жилые, офисные и торговые помещения

Разработка нового проекта WS Development
Новый проект, разработанный «Jeffrey Beers International», предусматривает 447 единиц кондоминиумов в двухэтажных башнях с дополнительными 270 арендованными квартирами в третьем здании. Здесь будет создано свободное пространство площадью 4600 кв. м, а также «инновационный центр» для жителей. Ребекка Маттсон (Rebecca Mattson), руководитель отдела развития Восточного побережья в «Cottonwood Management», надеется на то, что этот проект поможет решить главные проблемы Морского порта в Бостоне.

Занятия йогой в Морском порту. (Разработка WS)

Несмотря на коммерческий успех Морского порта, по-прежнему существуют специфические риски, связанные с ростом уровня моря и экстремальными погодными условиями. Например, в зимний период прошлого года произошло беспрецедентное наводнение в районе Форт-Пойнт. Территория Морского порта не была слишком подтоплена. Этому в значительной степени помогла устойчивость конструкций, предусмотренная во время строительства объектов на территории морской гавани.

Летом этого года агентство по планированию и развитию Бостона направило запрос консультантам по вопросам устойчивости сооружений для разработки рекомендаций по предотвращению оползней, наводнений. Специалисты этого агентства разрабатывают руководящую документацию для нового строительства и реконструкции зданий, чтобы освятить все вопросы, связанные с изменением климата.

По мнению Брайан Свитт (Brian Swett), директора по устойчивой недвижимости в Arup, меры по обеспечению устойчивости почти беспрецедентны.

«Я думаю, что Бостон может служить примером для многих других прибрежных городов, которые должны выполнять все рекомендации по обеспечению устойчивости строений» – Брайан Свитт.

Когда все будет сделано, разработчики и город Бостон надеются, что то же самое будет сказано и о Морском порту.

Показать больше

Добавить комментарий

Нет соединения с интернетом

Close