Обзор рынка недвижимости Казахстана от Tetin

РекламаTetin


О трендах строительного рынка, рекордных объемах ввода жилой, офисной и торговой недвижимости в 2018 году расскажет Лев Тетин основатель и генеральный директор компании «Tetin» эксперт в аналитике, оценке рисков и развитии недвижимости.

1. Итоги рынка ипотечного кредитования 

В рамках реализации программы «7-20-25» по состоянию на 25 декабря 2018 года принято 5 671 заявок на получение займа на сумму 66,5 млрд. тенге. Из них одобрена 3 634 заявки на предоставление займа на сумму 43,6 млрд. тенге, по данным пресс-службы Национального банка РК. Программа «7-20-25» была разработана в рамках реализации Пяти социальных инициатив, озвученных Главой государства 5 марта 2018 года. Утвержденная Нацбанком в конце мая программа предусматривает выдачу ипотечных займов по следующим условиям: ставка вознаграждения – 7% годовых, первоначальный взнос – 20%, срок займа – до 25 лет.

По предварительным итогам 2018 года объем ипотечного кредитования составит 469 млрд. тенге, что свидетельствует о положительном влиянии программы «7-20-25» и увеличении объема кредитования на 24% по отношению к 2017 году. Что свидетельствует о новом этапе развития строительной отрасли. Стимулирование рынка ипотечного кредитования самая важная задача сегодня и в том числе для привлечения в отрасль крупных инвесторов.

2. Рост числа ипотечных продуктов

К концу года Казахстанцам предложили ещё две ипотечных программы: продукт «Баспана Хит» от АО «Ипотечная организация «Баспана» и продукт «Орда» от АО «ИО «Казахстанская Ипотечная Компания». Чем они отличается от предыдущих ипотечных программ?

«Баспана Хит» – ориентирована на кредитование вторичного жилья, где первоначальный взнос – 20% от стоимости жилья, годовая ставка – базовая ставка Национального банка РК + 1,75%. С учетом того, что сейчас базовая ставка Нацбанка составляет 9% , ставка по продукту «Баспана Хит» составит 10,75%. Срок кредита до 15 лет.

«Орда» – максимальная сумма займа составляет 40 млн. тенге, минимальная – 1 млн. тенге. Срок займа – до 20 лет. При полном подтверждении платёжеспособности ставка по займу составит 12% годовых, а первоначального взноса от 30% от стоимости жилья, при частичном подтверждении дохода – 14% годовых с 50% первоначальным взносом.

3. Новый рекорд рынка жилой недвижимости

Объем ввода жилья в РК под знаком «EXPO» в 2017 году был рекордным и составил 11,17 млн. кв. м., лидером по вводу стала Астана 2,36 млн. кв. м. и с небольшим отставанием Алматы 1,9 млн. кв. м. В 2018 году мы ожидаем новых рекордов, по предварительным подсчетам объем ввода составит 12,35 млн. кв. м., что на 11% выше показателей 2017 года. Лидерство сохранится за Астаной, где также будет взята новая планка 2,45 млн. кв. м. В этой гонке появились новые участник в лице Шымкента и Туркестана. Алматы входит в состояние стагнации и снижает свои показатели на 10% по сравнению с 2017 годом.

4. Жители Казахстана стали покупать больше жилья

За 2018 год объём платежеспособного спроса увеличился на 10%. При этом цена предложения на первичном рынке выросла всего на 3,9%, с 255 до 265 тыс. тенге за один кв. м. На вторичном рынке цена квадратного метра понизилась на 1,6%, со 188 до 185 тыс. тенге.

В текущем году драйвером рынка жилой недвижимости выступила Ипотечная организация «Баспана», которая является оператором программы ипотечного жилищного кредитования «7-20-25». Программа стартовала в июле, и с этого периода ежемесячный объём сделок на рынке жилья значительно превышает прошлогодние значения – в среднем на 14%. По состоянию на 25 декабря 2018 года банки одобрили 3 634 заявок по «7-20-25» на общую сумму в 43,6 млрд. тенге. Средний вес займа – от 10 до 15 млн.

Системная реализация и развитие программ поддержки платежеспособного спроса на жилую недвижимость среди населения с невысокими и средними доходами развернёт рынок жилищного строительства в сторону объектов эконом-класса.

По официальным данным, с 2016 по 2017 год количество очередников на льготное жилье по различным госпрограммам выросло с 2,5 до 2,8 млн. человек. Очевидно, что в среднесрочной перспективе (2–3 года) эта аудитория будет увеличиваться быстрыми темпами. Причина – высокий демографический рост и активная урбанизация. К концу 2018 год население Казахстана увеличится на 580 тыс. человек, а горожан станет больше на 450 тыс. человек.

Новые тренды в жилищном строительстве будут ориентировать крупных застройщиков на строительство объектов эконом-класса, поскольку клиентская база в сегментах жилья среднего класса и выше будет расти несопоставимо медленнее, чем в эконом-сегменте. Последний рынок имеет меньшую маржу, но в то же время обладает эффектом большого масштаба на долгосрочную перспективу.

Сегодня это жизненно необходимо жилищному строительству для дальнейшего развития: уже 80% инвестиций в секторе составляют собственные средства бизнеса, против 67% годом ранее. По сути, сейчас жилстрой держится на средствах, вложенных застройщиками и дольщиками.

Переключаясь на строительство объектов в ценовом диапазоне программы «7-20-25», застройщики смогут оперативно получать гарантированные продажи в новых объектах. На текущий момент в рамках программы на предоставление ипотечных займов выделен 1 триллион тенге. Кроме этого застройщики смогут получать дополнительные преференции от других институтов развития и акиматов.

5. Алматы обогнал Лондон!

Вопреки тенденции стагнации в строительной отрасли Казахстана, ситуация в сегменте коммерческой недвижимости сильно отличается от положения на рынке жилья. Особенно это характерно для Астаны и Алматы, где на протяжении последних лет продолжается активное строительство торговых объектов, офисных и складских помещений.

Южная столица является финансовым центром страны, а потому совсем не случайно, что де-факто во всех сегментах коммерческой недвижимости сегодня она заметно опережает Астану. Так, согласно аналитическим данным компании Tetin, ситуация на рынке торговой недвижимости Астаны складывается под влиянием высокой конкуренции. По количеству торговых площадей на 1 000 человек Алматы обогнала Париж, Варшаву и Лондон! В 2018 году количество торговых центров составило 30 шт., общей площадью 1,64 млн. кв. м. и запланированы к вводу в 2019 ещё 270 тыс. кв. м. (Forum Almaty, Апорт Кульджа, расширение Mega Alma-Ata, реконструкция Алмалы).

Динамика роста торговых площадей в Астане характеризуется еще более активным ростом на фоне снижения покупательской активности. Перераспределение трафика посетителей среди действующих ТЦ в сторону новых более качественных объектов приводит к жесткой конкуренции за арендатора. По итогам 2018 года в столице насчитывается 15 ТЦ общей площадью 0,7 млн. кв. м., со средней долей пустующих площадей 10-12%. В 2019-2020 ожидается ввод еще 8 новых объектов общей площадью 0,36 млн. кв. м. (Green mall, Talan Towers Gallery, Abu Dhabi Plaza, Republika Plaza, реконструкция ЦУМ, 2я очередь Arujan, Keruen и Asia Park), а это еще +52%, что неминуемо приведет к росту вакантных площадей до уровня 20-24% и обострению ситуации с одинаковыми ТЦ, которые будут требовать пересмотра своей концепции в связи с падением доходности.

Рынок торговых центров обоих столиц находится на этапе новой качественной эволюции, когда ТЦ и ТРЦ должны становится центрами общения, переходя от простых форматов к многофункциональным. Этот этап будет сопровождаться редевелопментом концепций объектов, появлением новых форматов в виде: фермерских рынков (объект в объекте), фуд-кортов try and buy (попробовал и купил), коворкингов, библиотек, музеев, театров, образовательных центров, детских садиков – в общем, всё, что заставит посетителя провести с удовольствием как можно больше времени.

6. Два миллиона квадратных метров ждут своих арендаторов!

Арендные ставки на офисы в Астане и Алматы снижаются, а свободных площадей становится больше. Рынок перегрет, но бизнесмены продолжают строить здания, а это значит, что конкуренция за арендаторов обострится – об этом говорится в аналитическом отчёте компании Tetin, являющейся экспертом в аналитике, оценке и развитии недвижимости. И если застройщики делают ставку на более дорогие офисные помещения класса А и В, то арендаторы предпочитают варианты поскромнее. Компании оптимизируют расходы, сокращая размер арендуемой площади или меняя офис на класс ниже.  

Тренд 2018 года – удержание клиентов. Для этого владельцы бизнес-центров вынуждены плавно снижать арендные ставки примерно на 7-8% к уровню 2017 года. Снижение цен происходит на фоне строительства в Астане и Алматы новых офисов. Сегодня общая площадь офисных помещений класса А, В и С в Алматы составляет 2 млн. кв. м. против 1,16 млн. кв. м. в Астане, а уровень вакантных площадей активно растёт в обеих столицах и составляет 16-18%. Столь ощутимая разница объясняется тем, что, во-первых, рынок офисной недвижимости Астаны относительно молод по сравнению с алматинским и характеризуется «искусственным» ростом. Во-вторых, в столице наблюдаются значительные колебания в стоимости аренды офисов одного и того же класса.

С начала года в Астане было введено в эксплуатацию восемь бизнес-центров класса B общей площадью 159 тыс. кв. м., что позволило преодолеть планку в 1 млн. кв. м. офисной недвижимости в Астане. Продолжается строительство пяти новых бизнес-центров общей площадью 210 тыс. кв. м. – их должны сдать в 2019-2020 гг. Крупным игроком станет многофункциональный комплекс Abu Dhabi Plaza общей площадью 512 тыс. кв. м., с объёмом офисов класса А в 124 тыс. кв. м.  Появление на рынке такого количества коммерческих помещений может снизить среднюю арендную ставку в классе А на 10-15%.

В 2018 году в Алматы было введено в эксплуатацию 2 БЦ класса А и В+ общей площадью 43 тыс. кв. м., что позволило приблизить планку офисной недвижимости в Алматы к 2 млн. кв. м., а именно 1,95 млн. кв. м. Продолжается строительство еще 4 новых БЦ общей площадью 56 тыс. кв. м., планируемых к вводу в 2019 году. Это может повлечь за собой рост доли вакантных помещений и снижение средней арендной ставки в классе А и В на 7-8%.

Наблюдается высокий интерес потенциальных арендаторов к новым качественным объектам, однако реальные сделки совершаются только в тех случаях, когда арендодатель предлагает наиболее выгодные условия аренды по сравнению с предложениями на аналогичные площади в конкурирующих объектах. С учетом наличия свободных площадей в недавно построенных объектах, а также в строящихся бизнес-центрах, запланированных к вводу в 2019 году, сохранится высокая конкурентная среда, что увеличит интерес игроков рынка к поиску новых форматов и созданию пространств существенно отличающихся своей функциональностью и клиентоориентированностью.

7. Co-working завоевывает мир!

Основным мировым трендом офисных пространств является co-working. В связи с этим отмечается гиперактивный рост этого сегмента офисной недвижимости. В России к концу 2018 года насчитывается 310 коворкингов, из них 58% (180 шт) находятся в г. Москва, общей площадью 141 000 кв. м. (1% от офисной недвижимости Москвы). Для сравнения в г. Лондон 1 100 шт., их площадь 995 000 кв. м. (4% от офисов Лондона), в г. Берлин 295 шт., 177 000 кв. м. (1% от офисов), в г. Нью-Йорк 1 260 шт., 1 100 000 кв. м. (5% от офисов).

Общая тенденция не оставила и Казахстан. Собственники и управляющие компании БЦ активно внедряют новые форматы офисов, об этом свидетельствует статистика открытия коворкингов и расширение географии их присутствия по РК:

г. Астана (5 шт., 10 300 кв. м., 1% от офисной недвижимости Астаны):

г. Алматы (11 шт., 48 300 кв. м., 2,4% от офисной недвижимости Алматы):

г. Шымкент (1 шт., 400 кв. м.) – http://cw-tceh.kz

г. Актау (2 шт., 3 350 кв. м.):

Особой гордостью является второй по площади co-working в мире, который  откроется в Алматы! Именно в Казахстане будет реализован такой масштабный проект. Самый крупный co-working сегодня в Лондоне, его вместимость 3 000 раб. мест (31 000 кв. м.), оператор WeWork. Концепция ALPHArabius в Алматы на площади в 23 000 кв. м., может стать еще более успешной.

8. «EXPO» определились с концепцией

Пример поразительной адаптации: всего через год после завершения выставки территория ЭКСПО эволюционировала в глобальный комплекс.

Уникальность комплекса заключается в том, что здесь успешно соединяются деловые, развлекательные и выставочные проекты в одном комплексе с единым архитектурным решением. Это пример поразительной трансформации к потребностям отечественной экономики и создания современных пространств:

  • EXPO Business Centre класса А, общей площадью 36 тыс. кв. м.
  • Выставочный центр крупнейший в Казахстане общей площадью 20 тыс. кв. м. включающий в себя мультифункциональные павильоны и залы.
  • Сфера «Нур Алем» – центральный объект выставочного комплекса, гордость и визитная карточка уже не только ЭКСПО, но и Астаны. Сегодня Сфера – не только музей энергии будущего, но и успешный образовательный центр. Кроме того, на первом этаже расположилась Лаборатория VR в формате 3 модулей: «Виртуальный тур по городам Астана и Алматы», «Энергия будущего» и GameRoom.
  • Конгресс-центр имеет залы-трансформеры вмещающие до 4500 человек. Они способны реализовать любые дизайнерские идеи в оформлении ивентов и подстроиться под индивидуальную стилистику проводимого мероприятия.
  • Международный финансовый центр «Астана». Призван стать ведущим центром финансовых услуг на евразийском пространстве.
  • «Astana Hub» – международный технопарк IT-стартапов, призван стать одним из самых технологичных поствыставочных объектов, казахстанский аналог «Кремниевой долины».
  • IT-университет – здесь же будет располагаться технологический мозг Казахстана. Большой шаг в сторону вовлечения Казахстана в мир цифровизации.
  • Международный центр зелёных технологий и инвестиционных проектов. Будет содействовать ускоренному переходу Казахстана и в последующем стран региона к зелёной экономике путём внедрения результатов научных исследований и трансферу передовых технологий в области возобновляемых источников энергии.
  • Уникальное пространство для отдыха жителей и гостей столицы. Здесь расположена парковая зона, работают рестораны и кафе, действует первоклассная детская площадка, а в зимний период по уже сложившейся традиции на ЭКСПО вновь откроются ледовый городок, каток и зажжётся новогодняя елка.

9. Выход на рынок новых международных игроков

2018 год был ознаменован выходом на строительный рынок Казахстана новых иностранных инвесторов. Наиболее интересными и заслуживающими внимания являются три крупных международных девелоперских компаний:

1. Китайская компания «WINTA Investment Group Co., Ltd». Является частной компанией ее основной вид деятельности инвестирование в строительство недвижимости. В настоящее время реализуются проекты по застройке жилья, бизнес центров, университетов и административных зданий в Китае, общей площадью 3,6 млн. кв. м. За период своей деятельности компания построила 20 млн. кв. м. недвижимости. На сегодняшний день WINTA инвестировала в вышеуказанные проекты более 2 млрд. долларов. Общий объем инвестиций компании в проекты после ввода их в эксплуатацию составит 6,2 млрд. долларов. Головной офис компании находится в г. Пекине представительства в г. Гонконг и г. Нью-Йорк.

2. Иранская компания «KAYSON INC., Ltd». Является крупнейшей частной строительно-инвестиционной в Иране. Сфера интересов компании в различных отраслях: нефть, газ и промышленность; гражданское и промышленное строительство; порты, аэропорты, железнодорожные и транспортные системы; вода и сточные воды. Компания успешно реализует проекты в странах: Иран, Ирак, Индия, Оман, Камерун, Венесуэла, Экваториальная Гвинея, Киргизия, Беларусь.

3. Российская компания «Талан». Частная компания федерального уровня, в ее портфеле проекты на 1,5 млн. кв. м. в 14 регионах России. За 16 лет работы на рынке компания обеспечила жильем более 25 000 человек. География присутствия в городах России: Ижевск, Пермь, Уфа, Набережные Челны, Тверь, Тюмень, Хабаровск, Нижний Новгород, Ярославль, Новосибирск, Владивосток, Нижневартовск, Ханты-Мансийск и Севастополь.

10. Рынок долевого строительства

Один из самых популярных и надёжных каналов долевого строительства – Фонд гарантирования жилищного строительства (ФГЖС) – намерен увеличить объём выданных гарантийных обязательств с 40,1 млрд. в 2018 году до 140,1 млрд. в 2023 году. За 2018 год фонд увеличил свою долю на рынке долевого строительства с 5% до 14%. В следующем году ФГЖС планирует контролировать 20% рынка. К 2023-му – уже 40%. Причиной роста может стать то, что это единственный инструмент, являющийся подушкой безопасности для обеих сторон — и застройщиков, и дольщиков. Дольщики стали понимать, что вероятность рисков долгостроя при работе с ФГЖС сведена к нулю. Благодаря информационной работе ФГЖС и Местные исполнительные органы дольщики начали разбираться в системе долевого строительства. Акиматы стали публиковать информацию по каждому жилому комплексу. Это служит хорошей подстраховкой и для акиматов: предупреждая население, МИО снимают риск социальных напряжений на местах. Понимают свою выгоду и застройщики, которые, используя средства дольщиков, получают беспроцентный кредит на продолжение строительства.

Если учесть параметры других систем поддержки (система жилстройсбережений, ипотечная программа «7-20-25», арендное жилье и т. д.), это может привести к массовому вовлечению в отрасль крупных инвесторов и значительно увеличить темпы ввода доступного жилья. К концу 2018 года, по официальным данным, количество очередников в рамках программ господдержки жилищного строительства уже превысило 3,5 млн. человек.

Ожидаемые результаты деятельности ФГЖС*

Показатель 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
1 Объем выданных гарантийных обязательств, млрд. тенге 9,4 40,1 90,3 105,9 127,1 133,4 140,1
2 Площадь жилья, обеспеченная гарантией фонда, тыс. кв. м. 49,3 153 329 367 385 405 420
3 Охват рынка долевого строительства гарантиями фонда, % 5 15 20 25 30 40 50