Рынок недвижимости 2019: итоги и прогнозы

Любой рынок как и человек проходит несколько этапов развития. Сначала мы идем в садик, потом в школу, далее в университет и наконец начинаем набираться опыта и становимся профи. Так и рынок недвижимости Казахстана проходит схожие стадии, но где мы находимся сейчас? Идем в садик или уже закончили школу? На эти и другие вопросы вы наедете ответы в этом аналитическом материале.

1. Антирекорды рынка жилой недвижимости

По предварительным итогам 2019 покажет антирекорд по вводу жилья в г. Нур-Султане, объем ввода 2019 будет самым низким за последние 5 лет, всего 1,56 млн. кв.м. Этот факт характеризует рецессию рынка недвижимости столицы и его переход на новый виток развития. Где девелоперы более вдумчиво начнут подходить к проектам, расчетам себестоимости, доходности и их целесообразности. Рынок придёт к балансу спроса и предложения. Ведь за последние 5 лет мы наблюдали перепредложение жилья на столичном рынке, объем ввода не соответствовал спросу и превышал его в 1,5 раза ежегодно.

В целом строительная отрасль РК входит в стагнацию, несмотря на программы направленные на стимулирование рынка и новые ипотечные продукты. Ввод жилой недвижимости в 2019 году по РК составит 11,9 млн. кв.м., что на 5% меньше ввода 2018. Нур-Султан и Алматы входят в состояние рецессии – показатели упали на 33% и 7% соответственно. Но в тоже время наметились и лидеры по приросту жилья, особое внимание девелоперов направлено на Туркестана и Шымкента, где идет рост объема ввода на 30% и 5% к 2018.

2. Казахстанцы стали покупать больше жилья

Объём платежеспособного спроса в 2019 увеличился на 20% к 2018 и на 30% к 2017, с общим количеством сделок 317 260 за 2019. При этом цена предложения на первичном рынке выросла на 3,6%, с 265 до 275 тыс. тенге за один кв. м. На вторичном рынке цена квадратного метра вырос на 1,1%, с 185 до 187 тыс. тенге

Драйверами рынка выступают «Жилстройсбербанк» и ипотечная организация «Баспана», которая является оператором программ ипотечного жилищного кредитования «7-20-25» и «Баспана Хит». По данным Нацбанка на 10.12.2019 одобрено 13 300 заявок «7-20-25» на предоставление займа на сумму 152,4 млрд. тенге. Средний вес займа – от 10 до 15 млн. тенге. В связи с этим прогнозный объем ипотеки за 2019 год составит 2,5 трлн. тенге. Таких рекордных результатов банки не добивались последние 10 лет.

3. Digital-войны за клиента

За последнее десятилетие путь к покупке даже самого непритязательного потребителя существенно изменился. С появлением все большего количества коммуникационных каналов, покупатель еще до похода в офис продаж застройщика анализирует предложение, локацию, инфраструктуру и каждый кв.м. будущей квартиры. Сегодня люди не покупают «кота в мешке». За последнее время потребители не только делают свой выбор в сети, но и осуществляет покупки недвижимости.

Привлечение одного клиента через digital-пространство может стоить застройщику от 3-5 тыс. тенге, а конечная стоимость целевого клиента может доходить до 200 тыс. тенге! Поэтому сегодня для успешной реализации любого ЖК девелоперы начали не просто применять инструменты digital-маркетинга, а привлекают профессиональные компании, для снижения затрат на привлечение клиента до 60-80%.

Совокупный объем рынка digital-маркетинга недвижимости за 2019 составил около 12 млрд. тенге. Его участники в 2019 в Нур-Султане 70 активных строительных компаний, которые предлагают квартиры в 142 новых жилых комплексах, их общая площадь составляет свыше 3 млн. кв.м. В Алматы сегодня 64 застройщика с предложением в 118 ЖК, общей площадью 2,5 млн. кв.м.

4. Начало эры полупустых торговых центров

На перегретом рынке торговой недвижимости продолжают запускать новые «Титаники». В начале 2019 года в Алматы открылся ТРЦ Forum Almaty, общей площадью (GBA) 155 000 кв. м., с 40% заполнением арендаторами. Сегодня в Алматы уже функционирует 47 торговых и торгово-развлекательных центров, с GBA 1,85 млн. кв. м. и уровнем вакантных площадей 81,5%.

В декабре 2019 в Нур-Султане открылся ТЦ Abu Dhabi Plaza с GBA 26 000 кв. м., с показателем заполняемости 30% (ранее проект ТЦ был заявлен 47 000 кв.м.). Войдя в ряды 17 торговых центров столицы с GBA 0,73млн. кв. м. и уровнем заполняемости 78,2%.

При существующем перепредложении качественных торговых площадей в обеих столицах продолжается строительство новых ТЦ и ТРЦ. В ближайшие 2-3 года будет введен новый объем: Нур-Султан +37% (GBA 270 кв.м – Respublika Plaza, Greem mall, Керуен2, ЦУМ (реконструкция), Arujan2, Asia Park2); Алматы +8% (GBA 140 кв.м – ТЦ Алмалы (реконструкция) ТРЦ Mega Alma-Ata (расширение) ТРЦ Mega Park (расширение) ТРЦ Апорт Кульджа).

В перспективе трех лет, мы увидим ужесточение конкурентной борьбы за арендатора. Она будет сопровождаться снижением арендных ставок и ростом вакантных площадей. Что существенно снизит доходность объектов. В связи с этим ряд ТЦ/ТРЦ будут вынуждены провести реконцепцию или редевелопмент объекта, с целью повышение трафика, отстройка от конкурентов и формирование пула арендаторов обеспечивающих рост доходности ТЦ/ТРЦ.

5. Стрит-ретейл VS торговые центры

Рынок торговых помещений на первых этажах демонстрирует устойчивый рост в 2019. Вакантность в центре города постепенно снижается, ставки аренды стабилизировались, а спрос на качественные площади растет. Объем инвестиций в первые этажи Нур-Султана показывают рост на 6%, а Алматы на 5%. При правильном выборе помещения и оператора, стрит-ритейл становится эффективным финансовым инструментом для инвестиций с окупаемостью 8-10 лет, что соответствует доходности 13-10% годовых. Современные торговые помещения стрит-ритейла в обеих столицах с каждым годом становятся всё лучше. Девелоперы начинают учитывать требования ритейлеров уже при проектировании жилых зданий, что обеспечивает короткий срок экспозиции объекта после строительства и укрепляет доверие инвестора к проектам коммерческой недвижимости.

Формирование новых торговых коридоров за счет уплотнения застройки и смены движения транспорта на одностороннее движение в ряде улиц приводит к миграций ритейла. Рост объема торговых центров, высокий уровень вакансии, миграция покупателей и снижение трафика приводит к частичной миграции арендаторов в стрит-ритейл.

6. Рецессия офисной недвижимости

Арендные ставки на офисы в Нур-Султане и Алматы снижаются, а свободных площадей становится больше. Рынок перегрет, но бизнесмены продолжают строить новые БЦ. Сегодня общая площадь офисных помещений класса А, В и С в Алматы составляет 1,99 млн. кв. м, в Нур-Султане – 1,12 млн. кв. м, из них примерно 17-19% –  свободные площади. За год в Нур-Султане ввели в эксплуатацию два бизнес-центра класса B общей площадью 43 тыс. кв. м. Продолжается строительство еще пяти БЦ. Крупным игроком станет многофункциональный комплекс Abu Dhabi Plaza, площадью 512 тыс. кв. м, с объёмом офисов класса А в 124 тыс. кв. м. В этом году владельцы крупнейших бизнес-центров снизили стоимость аренды примерно на 5% к уровню 2018. После начала работы Abu Dhabi Plaza средняя арендная ставка офисов класса А может упасть еще на 10%.

В Алматы было введено в эксплуатацию два БЦ класса А и В+ площадью 36 тыс. кв. м. Строятся еще три БЦ площадью 48 тыс. кв. м.

В связи с растущим количеством новых офисных зданий, объем качественного предложения увеличивается, тем самым создавая давление на ставки аренды и вытесняя с рынка устаревшие бизнес центры. Сохраняется положительная динамика популярности офисных помещений формата open space. Арендаторы всё чаще выбирают офисы с планировкой открытого типа, которые отвечают современным требованиям и обеспечивают более гибкий подход к организации рабочего пространства.

Сохраняется динамика предложения и спроса в сегменте офисного пространства в формате коворкинг. Для некоторых БЦ организация и обслуживание такого рода помещений является более эффективной альтернативой классической схеме сдачи помещений в аренду. Помимо существующих коворкинг центров, ряд бизнес центров прорабатывает новую концепцию с учетом требований рынка.

7. Апогей коворкингов

Собственники и управляющие компании активно внедряют новые форматы офисов, об этом свидетельствует статистика открытия коворкингов и расширение географии их присутствия по РК. Нур-Султан обогнал Алматы в 2019 открыв 5 ковркингов, сейчас здесь работает уже 13 коворкингов, общей площадью 21 900 кв. м – это 2% от офисной недвижимости столицы. В Алматы – 12 коворкингов, площадью 27 800 кв. м – 1,4% от всей офисной недвижимости города. Здесь планировали запустить рабочее пространство ALPHArabius, общей площадью 23 500 кв. м, он мог стать вторым по величине в мире после лондонского, но что-то пошло не так. Сейчас проект заморожен и о сроках открытия ничего неизвестно.

Для примера приведем статистику смежных рынков. В России к концу 2019 года насчитывается 318 коворкингов, из них 58% находятся в г. Москва, общей площадью 162 000 кв. м. (1,2% от офисной недвижимости Москвы). Для сравнения в Лондоне 1 105 шт., их площадь 998 000 кв. м. (4% от офисов Лондона), в Берлине 299 шт., 183 000 кв. м. (1,1% от всех офисов), в Нью-Йорке 1 265 шт., 1 121 000 кв. м. (5% от офисов).

Рынок коворкинг центров в РК подходит к насыщению и в ближайшие 3 года, он начнет стагнировать, а окупаемость новых проектов будет расти. 

8. Мегаполис, как драйвер загородной недвижимость

Рост темпов многоэтажной застройки и вытеснение сектора частного жилья приводит к развитию загородной недвижимости. Влияние «эффекта мегаполиса» – шум, смог, суета, синдром усталости, и как следствие – рост количества желающих жить за городом. В 2019 динамика роста числа малоэтажной застройки и коттеджных поселков продолжается и в целом по Казахстану составляет 2,4 млн. кв.м, что на 34% выше 2018. Низкая конкуренция в сегменте концептуальных проектов и отсутствие качественных предложений формирует отложенный спрос. Появляются новые форматы малоэтажной застройки: таунхаусы, квадрохаусы, лейнхаусы, дуплексы, твинхаусы и британхаусы.

Формирующиеся предпосылки и конъюнктура рынка обеспечат рост в течение 5 лет на 150% уже к 2024 году.

9. Переезд нацбанка

Усиление репутации столицы на международной арене и укрепление позиций МФЦА требует новых решений. Одним из ключевых вопросов для решения поставленной задачи является перенос национального банка РК в Нур-Султан. Переезд Нацбанка будет стимулировать миграцию участников финансового сектора, а это 23 головных офиса банков, сегодня в РК 28 банков и различных около банковских структур (пенсионный фонд, Казахстанская фондовая биржа, страховые и лизинговые компании, головные офисы международных компаний и пр.). 

Переезд, как импульс для роста:

  1. Развитие сектора МСБ за счет комфортного доступ к финансированию (ускорение процедур согласования с головными офисами банков).
  2. Рост численности столицы за счет миграции из Алматы и с регионов на 500 000 человек за 5 лет (200 тыс. человек из Алматы и 300 тыс. человек из регионов РК, средний показатель миграции в столицу составляет 60-70 тыс. человек в год).
  3. Повышение платежеспособного спроса.
  4. Новый импульс для развития Нур-Султана за счет притока большого объема платежеспособного населения и активного развития МСБ.
  5. Строительство инфраструктурных объектов и административных зданий для формирующегося финансового сектора.
  6. Рост объема сделок с помощью привлечения ипотечного кредитования.
  7. Рост цен на жилую и коммерческую недвижимость.

Такие структурные изменения на рынке приведут к новому этапу его развития. Рост спроса ужесточат конкуренцию и повысят качества предложений. Поиск девелоперами новых концепций и технологий, в борьбе за клиента приведет к повышению компетенций профессионального сообщества строительной отрасли. И как следствие выход рынка на новый качественный уровень. 

10. Бум гастроэнтузиазма!

По данным 2ГИС в 2019 в Нур-Султане 4796 кафе, баров, столовых, ресторанов и прочих заведений где можно поесть, а в Алматы уже 7809 шт. Сегодня в каждом четвертом помещении открывается харчевня. Что же происходит с этим сегментом ритейла?

Все просто, под влиянием иллюзии простоты и быстрых денег каждый гастроэнтузиаст культивирует в себе историю «Я всегда любил готовить!». Подпитанный высокой популярностью еды в соцсетях, ведь любой пост про еду набирает больше лайков. Все это создает ауру доступности и понятности. А еще у заведений общепита маржа заметно выше, чем в ритейле или производстве. Поэтому кажется, что здесь можно заработать быстро. Несведущие могут рассказать о марже в тысячу процентов, но только потому, что понятия не имеют, как выглядит экономика ресторана изнутри! Плюс финансовая самоуверенность, ведь в 90% гастроэнтузиасты создают свои кафе на собственные деньги или личные кредиты. 

Ближайшие два года мы увидим перерождение форматов и уход с рынка не сетевых операторов. Рост убыточных проектов в формате «еда» приводит к поиску новых концепций и стартов например fastcasual, finedining, gastromarket, healthyfood и пр.

Остались вопросы? Задайте их сейчас!

Лев Тетин

Лев Тетин

Международный эксперт в управлении активами и инвестиционными портфелями. Более 15 лет на рынке инвестиций и недвижимости Европы, России и СНГ.

Все публикации автора