Одной из актуальных проблем современности является доступное жилье. Большинство жителей стран с развивающейся экономикой не могут позволить себе приобрести квартиру с комфортными жилищными условиями. Решением этой проблемы является арендованное жилье.

Кроме аренды жилья особой популярностью пользуется аренда помещений под бизнес. Перечень предоставляемых в аренду объектов с каждым годом увеличивается. В связи с этим, многие эксперты полагают, что отличным вложением инвестиций на сегодняшний день является уже созданный и хорошо зарекомендовавший себя, арендный бизнес.

Чтобы срок окупаемости объекта не принёс разочарований владельцам, необходимо с максимальной щепетильностью подходить к приобретению коммерческой недвижимости,обходя подводные камни, сулящие проблемы собственникам.

Арендное предпринимательство и строительство новых объектов недвижимости

Особой популярностью в мегаполисах пользуется стрит-ритейл, то есть торговая недвижимость, где объект розничной торговли легко размещается на нижнем этаже здания. В настоящее время стрит-ритейл наиболее приемлемый вариант создания точек розничной торговли для различных сфер предпринимательства.

Популярность торговой недвижимости подтверждается статистическими данными компании «Colliers International», которые показывают, что в 2017 году вакантное количество зданий этого сегмента уменьшилось на 2%, в отличие от арендных ставок, которые выросли почти вдвое.

Эксперты утверждают, что в этом году объем новостроек в московских жилых комплексах составил около 450 тысяч квадратных метров. По их мнению, самыми востребованными являются здания площадью 60−120 квадратных метров, где можно разместить продовольственные супермаркеты, аптеки и бутики брэндовой одежды.

Известное столичное агентство «Malina Property» успешно сдаёт в аренду помещения арендаторам из торговой сети “Пятерочка”, “Азбука вкуса”, заключая с ними долговременные сделки.

Услугами аренды коммерческой недвижимости пользуются жилищные конторы. В таких районах Москвы, как Строгино, Царицыно,  20% нижних этажей  арендуют объекты розничной торговли. Особым спросом пользуется первая линия зданий, расположенных на улице вблизи станции метрополитена. Такое месторасположение вполне устраивает представителей юридических и нотариальных контор, агентств по недвижимости, туристических фирм.

По мнению владельца ГК “Экоофис” Андрея Ковалёва, здания, имеющие сквозной проход с улицы во двор жил массива продаются быстрее, нежели  здания с одним выходом. Владельцы такой недвижимости легко сдают ее в аренду нотариусам, салонам красоты и магазинам мелкой розничной торговли. Стоимость аренды можно сравнить с ценой на квартиры.

Стоимость помещений коммерческой недвижимости, находящихся во дворах жилых комплексов почти в два раза меньше цены зданий ТОП-линии. «Весьма непростая задача продать здание под детский сад. Его стоимость составляет 70 тысяч рублей за квадратный метр. Здесь используют длительную форму рассрочки», – сказал руководитель компании “Топ Идея” Олег Ступеньков.

Многие эксперты отмечают, что инвесторы покупают коммерческую недвижимость в самом центре мегаполиса и на периферии. Главное, чтобы арендный бизнес приносил стабильный доход. Всё зависит от потребности жителей районов в конкретных услугах. Здания, расположенные на улицах вблизи станций метро, таких как  Пушкинская, Тверская, Комсомольская, Парк Горького представляют особый интерес для арендного бизнеса.

Мария Литинецкая, которая является управляющим партнером  «Метриум Групп» утверждает о том, что востребовательность бизнеса зачастую определяется жизнеспособностью проектов. Покупатель или арендатор должен иметь объективное видение уровня спроса в ЖК.

“Примером могут служить новостройки, где продают квартиры, требующие дополнительного ремонта. Если это масштабной проект, то в этой ситуации покупка магазина стройматериалов будет очень даже уместна. Однако, придет время и новосёлы отремонтируют свои квартиры. Значит, бизнес, связанный с покупкой магазина строительных материалов будет приносить существенную прибыль лишь несколько лет. Поэтому покупать этот бизнес необходимо сразу же по окончании строительства, когда у новосёлов самый большой спрос на стройматериалы» – утверждает Мария Литинецкая.

Как получить скидку на покупку коммерческой недвижимости?

Расчёт стоимости арендного бизнеса в столичном регионе России производится из расчета 100−120 месячных арендных ставок по первому году аренды. К примеру, если за аренду объекта недвижимости предлагали 100 тысяч рублей в месяц, значит, его продадут за 12 миллионов рублей. Всё будет зависеть от ликвидности объекта.

«Бывают случаи, когда недвижимость продают значительно дешевле. Низкая стоимость указывает на наличие проблем. О них покупатель должен узнать во время сделки. Если цена недвижимости превышает 130 месячных арендных ставок, в таком случае уместен торг. Стоимость объекта можно снизить при заключении сделки»,- поделился  своими соображениями Антон Белых, который является генеральным директором консалтинговой компании «DNA Realty».

Значительную скидку на покупку недвижимости можно получить, если  при оплате покупки внести часть суммы наличными деньгами. Необходимо учитывать, что при продаже ликвидных объектов скидки будут минимальными. Покупая неликвидные объекты, можно получить значительные скидки или рассрочку до окончания строительных работ. Кроме этого, нужно знать о том, что покупка коммерческой недвижимости юридическим лицам осуществляется только с НДС.

По мнению директора «Malina Property» Станислава Титоренко, совсем недавно наиболее популярными были запросы на покупку арендного бизнеса со сроком окупаемости в 10 лет. В настоящее время покупатели недвижимости рассматривают варианты с окупаемостью в 8 лет.

Эксперты утверждают, что коммерческая недвижимость со сроком окупаемости от 7 лет продается почти мгновенно.

Удача улыбнется тем, кто приобретёт ликвидные объекты вначале их строительства. В этом случае доход от аренды составит 8% в год. Кроме того, нужно учитывать будущую прибыль от продажи ликвидных площадей. Перед покупкой необходимо узнать перспективу и надежность объекта недвижимости. Если его срок окупаемости приближается к уровню ожидаемого, значит, инвестицию считают вполне приемлемой.

Преимущества покупки ликвидных объектов недвижимости

При покупке арендного бизнеса нужно правильно оценить местонахождения объекта. Все ликвидные помещения находятся на главных улицах жилого массива. Основной проблемой почти всех новостроек является то, что во время строительства главная улица может превратиться во второстепенную. В связи с этим обстоятельством, Мария Литинецкая рекомендует потенциальным покупателям тщательнейшим образом разобраться с планировкой территории жилого комплекса. Необходимо выяснить, будет ли выбранный объект недвижимости после завершения строительства ЖК располагаться на оживленной улице.

Кроме этого, покупатель должен знать о возможности своих конкурентов, а также о существующих ставках и вакантных площадях соседних зданий. Главное, чтобы не планировалось рядом с выбранным объектом строительство больших супермаркетов.

Покупая арендный бизнес, следует знать о том, что невозможно открытие баров или алкомаркетов по соседству с любым учебным заведением или детсадом.

Покупателю коммерческой недвижимости необходимо тщательно изучить договор сделки. В условиях договора должны быть оговорены ставки, сроки аренды, а также условия досрочного расторжения сделки. Кроме этого, необходимо дать оценку платёжеспособности арендатора и его возможности исполнять все договорные условия. Некоторые недоброжелательные продавцы недвижимости стараются не сообщать своим покупателям о возможном снижении арендной ставки. Эксперты рекомендуют потенциальным покупателям арендного бизнеса проводить анализ ставок на подобные помещения в соседних зданиях.

По мнению Алексея Коневского, партнера «Пепеляев Групп», некоторые договора заключаются фиктивно, с целью продажи помещений.

Во избежание этого, эксперт советует внимательно отнестись к тому, есть ли у арендатора сеть торговых точек; есть ли у него собственная марка или он использует бренд. Сетевой арендатор, имеющий хорошую репутацию наиболее интересен арендодателю, так как он зачастую стабилен и настроен на долговременное сотрудничество. Такому арендатору не нужен фиктивный договор.

Кроме того, необходимо посмотреть на дату заключения договора и исполнение договорных обязательств. Надлежащее исполнение условий сделки подтверждает дорогой ремонт, который сделал арендатор в помещении и своевременная оплата аренды. Покупатель должен быть заинтересован в отсутствие задолженностей. «Он имеет полное право проверить у арендатора наличие квитанций о своевременной уплате за использование электроэнергии и воды»,- утверждают эксперты. Первое время необходимо присматриваться к работе арендаторов, периодически нанося им свои визиты. При успешном бизнесе на арендованной площади должен находиться персонал арендатора и конечно его клиенты. Кроме того, достаточную информацию о деятельности арендатора обычно получают от жильцов и работников жилищных контор.

Эксперты рекомендуют проверять: имеет ли право арендатор размещать свой бизнес на нижнем этаже жилого здания. Ведь там существуют некие ограничения для ведения некоторых видов предпринимательской деятельности, например, громкий шум в ночное время суток.

«Учитывая все меры предосторожности, невозможно стопроцентно застраховаться от ухода арендаторов, потому что они добровольно находятся в арендованном помещении»,- сказал  эксперт Дмитрий Сороколетов. «Разумеется, если арендатор заключил и зарегистрировал долговременный договор, то это обстоятельство  значительно снижает  степень риска, однако не может выступать гарантом  от любых неприятных ситуаций. Немаловажным фактором съезда арендатора является скорость принятия решения о разрыве договора. К примеру, если арендатор сам является владельцем бизнеса, то решение о съезде с арендованной площади принимает один человек».

«Покупатель имеет одну лишь страховку: покупать ликвидный объект коммерческой недвижимости, который в любое время можно сдать другому арендатору, а не выбрасывать свои деньги на ветер, покупая дешёвое помещение для сдачи в аренду. Существует негласное правило страховки: легче переплатить за ликвидный объект, нежели потом оказаться в неприятных ситуациях», – уверен  Антон Белых.

Выводы

Для выгодного вложения денежных средств в арендный бизнес необходимо досконально разбираться в юридических тонкостях готового бизнеса и сделать правильный выбор профиля арендатора. Многие эксперты рекомендуют арендаторов, которые полностью удовлетворяют самые необходимые потребности жителей, открывая в арендованных помещениях хорошие продовольственные магазины и аптеки. Ведь все люди  хотят кушать, да к тому же многие подвержены различным заболеваниям. Сдавать в аренду помещения таким арендаторам дело, безусловно, прибыльное. Хотя и они не застрахованы от риска банкротства.

В настоящее время стабильной считается сеть розничной торговли, которая имеет свои устоявшиеся форматы и понятные арендные потоки. Перед такими арендаторами стоит сложная задача: они должны отвечать новым тенденциям и получать всяческую поддержку своих потребителей.

Современные торговые помещения на нижних этажах столичных зданий  с каждым годом становятся всё лучше. В настоящее время в значительной степени увеличилось число предпринимателей, которые профессионально занимаются арендным бизнесом. В результате этого, успешно развивается рынок коммерческой недвижимости.

В соответствии с реализацией программы реновации жилья, в Москве начато строительство комфортабельного жилья. Эти новостройки вызывают особый интерес у инвесторов, желающих вложить свой капитал в приобретение коммерческой недвижимости.

Благотворное влияние на арендный бизнес оказывают новые градостроительные нормативы, современная концепция планировки жилых кварталов и укрепление доверия к инвестиционным проектам коммерческой недвижимости.